楼市热线 你问我答

　　开发商逾期交房我该咋办

　　涧西区的于先生问：按照开发商跟我签的购房合同的约定，我购买的房子应于今年11月份交房，可后来因为开发房资金不到位，售楼小姐说到明年五六月份才能交房，我该怎么办呢？

　　楼市答复：根据相关的法律法规，房屋所有权的取得应以房管局颁发的房产证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房产证取得的时间为交房时间。因此，即使已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促开发商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。

　　房子未能按图纸建造，我该怎样索赔

　　老城区的黄先生问：几天前，售楼小姐通知我去收房，但我查看以后，发现房子与合同图纸不符，我该怎么办？开发商属于违约吗？除了按图纸修改之外，还可以要求什么赔偿？

　　楼市答复：根据相关规定，商品房预售后，开发商不得擅自变更规划、设计，如果真需要变更的话，开发商必须按原审批程序报经审批。经规划部门批准或设计部门同意以后的规划、设计变更，假如导致房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房者，买房者应在15日内作出同意或不同意的书面答复，未作表示的，视为同意。 如果开发商未在法定期限内履行通知义务，买房者依然享有退房的权利。买房者选择退房的话，有权要求开发商承担违约责任。买房者表示同意的，或未作书面答复（视为同意）的，即表示同意接受设计变更并接受变更后的价款。

　　开发商私自出售地下室是否合法

　　涧西区的李小姐问：今年上半年，我买了套期房，要到明年3月才能交房。其中有一个15平方米的地下室，开发商现在要求我以每平方米1700元的价格私下把这笔钱给他，他们这样做合法吗？

　　楼市答复：目前洛阳市市面上大多数商品房的地下室，都是由储藏室演变过来的。开发商为了减少地面建筑面积，增加绿化等设施，在底层设置了地下室。现在地下室可以办理房产证，如果开发商能给你办出房产证的话，不妨买下来。契税为4%。如果办不下来房产证，从理论上来讲，地下室的产权应属全体业主共有，私下交易存在一定风险，一旦发生争议，你的权益会很难得到保障。

　　姜玉松律师在线房产咨询

　　洛龙区的张先生问：我从2002年开始交公积金，去年单位与我解除了聘用合同，现在我去买房，想用公积金贷款，发现了单位从2000年开始就已经不给我交了。我该怎么办呢？

　　律师答复：住房公积金是单位为职工缴存的长期住房储金，属于单位应当为职工提供的一种保险福利待遇。它包括职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。你在单位工作期间，个人缴纳了住房公积金，但是单位没有缴纳单位应当缴纳的部分。你单位的行为违反了《住房公积金管理条例》，同时也侵犯了你的合法权益。你可以到原单位协商解决此问题，也可以将此问题反映到住房公积金管理中心。同时你也可以通过劳动仲裁解决，维护自己的权利。

　　老城区的武先生问：我在南关买了房子，现在该领钥匙了，物业公司要收500元押金，说是装修押金，等装修完以后，才会把押金退还。请问这笔押金我该不该交？

　　律师答复：建设部2002年3月5日发布了第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，该办法对业主或者物业使用人对住宅室内装饰装修进行管理和规范。根据该规定，业主和物业使用人进行住宅室内装饰装修时，应当向物业管理企业或者物业管理单位提交开工申请，同时双方还应当签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议需要对装饰装修工程的实施内容和期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等进行约定。之所以有上述规定，是为了维护住宅的公共安全和周围其他住户的正常生活，是出于公共利益的角度考虑。你所在的小区物业管理企业向你收取500元的装修押金，并没有具体的法律规定，出发点可能是为了规范业主的装修行为，但应当征求你的同意。你可以按上述内容与物业公司签订装饰装修管理服务协议，对你装修过程中的具体事项进行约定，明确双方的权利义务以及违约的后果，避免双方因为约定不清发生争执时无据可依。

　　老城区的秦女士问：7月份，我看中了某个小区，想要买房，但售楼小姐说要预付1万元，说是排号的钱，于是我交了。现在，售楼小姐又要我交1万元，确认房子的归属，这钱应该交吗？

　　律师答复：现在商品房销售在公开发售前会根据开发的进度举行一些活动，如内部认筹、内部认购等，实际上是一种变相的销售行为。秦女士说的1万元的排号费，法律没有具体的规定和对其性质的认定。秦女士应当和开发商进行明确的约定，所交的款项到底是预付房款还是定金。至于秦女士所说的现在售楼小姐让交纳的1万元，根据她的陈述，应当是购买房屋的定金，如果秦女士希望房屋开发商只能卖给自己看中的房子，而且对房屋的一些基本情况进行约定，可以交纳这1万元，同时和开发商签订一份认购书，对双方的权利义务进行约定，约束双方共同守约。

　　涧西区的黄先生问：我买的某小区房屋，现在处于内粉刷阶段。当时是一次性付款，合同和房卡是现在办还是竣工以后办？

　　律师答复：商品房销售采取的是一房一卡制。你在签订商品房买卖合同时，需要同时办理房卡，然后到房管局备案。因为商品房的销售分期房和现房，开发商在办理商品房预售许可证和商品房销售许可证时，开发商应该将销售房屋的平面图报房管局对拟销售的房屋办理房卡，因此你购买的商品房只要有销售许可证，应当是有房卡的，你既然已经交过房款，就应当签订商品房买卖合同，拿合同和房卡及时到房管局备案，方便以后办理房产证。

　　西工区的王女士问：我在道北某小区买了房子，是通过沙盘认购的，现在我发现，我选定的房子由东边调到了西边，当时是在认筹期间买的，交了5000元，我很恼火，于是解约，但我还想要这里的房子，于是调换到了另一套房子，等于是签了第二次合同，我已经交了5万元，房款总价179450元，现在我又不想要了，能不能解约？如果解约需要付多少违约金？

　　律师答复：你第一次认购双方解约，你们中间关于第一次认购的法律关系已经结束。你调换到另一幢楼，而且已经交了5万元的房款，现在你如果不想购买该房屋，想解除双方的商品房买卖合同，属于单方解除合同，是一种违约行为，需要承担违约责任。至于王女士需支付多少违约金，双方合同中有约定的话从其约定；如果没有约定，根据《合同法》第131条的规定，你应当赔偿对方的损失，相当于因你违约给对方造成的损失，包括合同履行后对方的可得利益。

　　（以上回答内容除楼市答复以外，均由河南大进律师事务所房地产部姜玉松律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）（本刊记者 畅冰冰 整理）