关于认购房的不同看法

　　西工区的李先生问：看了1月4日《洛阳晚报·楼市周刊》对老城区秦女士问题的答复，我有一些不同看法。如果开发商未取得预售许可证，是不允许以各种理由收取购房者费用的。因为2006年7月6日建设部、发改委、工商局联合下发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号），通知中第（二）条明确规定：“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房”。因此房地产开发商在未取得预售许 可证的情况下，不可以向秦女士收取费用。这该怎么看？

　　律师答复：上期秦女士来电没有明确所购商品房是否有预售许可证。我所回答的问题是关于认购书的签订。在没有签订正式的商品房买卖合同时，当事人是可以签订认购书的，法律是认可其效力的。开发商违反建住房[2006]166号的规定非法预售商品房，违反的是部门规章的规定，根据该规定应受行政部门的处罚。秦女士如果在开发商未取得预售许可证时签订了认购书，在开发商具备预售条件时，开发商违约不签订正式的商品房买卖合同，该认购书仍然是有效的。我和李先生关于该问题的考虑出发点是不同的。

　　宅基地可否买卖

　　龙门镇的王先生问：村里批的宅基地（已盖房）能不能进行买卖？

　　律师答复：农村宅基地的所有权归农村集体所有，按规定批给农村村民的宅基地是一户一处，个人对宅基地只有使用权，没有所有权，因此宅基地使用人是无权出卖宅基地的。建造在宅基地的房屋系个人的合法财产，法律并没有禁止买卖，可是涉及地随房走的问题，宅基地无法交易过户，实际农村房屋交易无法进行。而且根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。新修订的《物权法》草案对农村宅基地使用权转让问题有明确的规定。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。因此如果王先生想将宅基地合法进行买卖，应当慎重进行。

　　拿不出验收报告的房子我可以退吗

　　涧西区的杨女士问：我于2005年5月一次性付款，购买了某大厦一楼和负一楼商铺两套。合同约定，2006年4月30日前该房验收合格，但开发商拿不出验收报告和质检报告，房产证至今不能办理。请问开发商的行为违约吗？我可以要求退房吗？（合同规定违约可以退房）我现在应该怎么与开发商交涉？如果协商不成，怎么打官司？

　　律师答复：根据杨女士来电所述，开发商的行为已经违约。合同约定2006年4月30日前该房验收合格，那么在2006年4月30日之前你所购买商铺的楼盘应当取得竣工验收合格证，而且还应当在建设工程质量监督部门备案。至今开发商无法提供“建设项目竣工综合验收合格证”和“竣工验收备案登记表”，因此开发商无法证明交付的商铺符合合同约定，你可以拒绝接受房屋，要求开发商根据合同约定承担逾期交房的违约责任。既然合同约定一方违约可以退房，你根据合同的约定，享有解除合同的权利，可以退房。至于杨女士问如何与开发商交涉，你可以依据合同的具体规定和开发商谈判，协商解决其违约的问题。如果合同没有约定仲裁条款，你也可以直接向人民法院起诉，具体起诉程序可咨询律师。

　　二期物业费跟承诺不一样该怎么办

　　网友吴先生问：我买某小区二期房子的时候，开发商说二期物业费与一期一样，但后来却比一期要贵，请问一下，针对这种情况，我应该怎么办？

　　律师答复：商品房销售时，开发商应当选聘前期物业管理企业，对物业管理的内容进行约定，在买受人签订商品房买卖合同时，同时对前期物业服务内容进行约定。吴先生在购买商品房时如果签订了物业服务合同，交房时物业管理费的收取和合同一致，就无法追究开发商违约承诺的责任。如果吴先生购买商品房时，没有签订物业服务合同，在办理入住时与物业公司签订物业服务合同发现物业管理费的收取和买房时不一致，可以要求开发商兑现承诺。作为专业律师，我们提醒广大购房者，在购买商品房时，买卖双方达成的商品房买卖合同内容以外的一些协议，应当签订书面补充协议，以维护自己的合法权益。

　　改造后的房子能否办房产证

　　西工区的苏先生问：2006年7月，我在洛河北岸某小区购买了一套房子，房子是由原本的楼中楼（两层带楼梯）改造成独立的两套房子，我买了改造后的下面一层的房子。买房时销售人员说房卡在办理中，可是一直到现在，房卡依然没有办下来。我的房子已经装修，但是想到房卡没有办下来，心里一直不踏实，所以想问以下几个问题：

　　1．这种由一套房子改为两套的房子，能否办理房卡以及房产证？

　　2．如果不能办理房卡以及房产证的话，我们能否办理退房？

　　3．因为装修过了，退房时装修的费用将如何赔付？

　　律师答复：1.你所购买的房子因为是楼中楼改造的，当时在房管局备案办理房卡时，该楼中楼应当是一套房子、一个房卡。开发商将该房屋改造成两套房子，房屋结构发生重大变更，应当到房管局重新备案办理房卡，这样你才能办理房产证。2.不能办理房卡会影响房产证的办理，无法取得房产证，即使合同没有约定你有退房的权利，根据法律规定，你也有权退房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第19条规定由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3.苏先生所说的装修费用赔付问题，需要自己举证证明，可以是你装修所支付的所用费用票据；无法完整保存票据的话，也可以委托有关机构进行评估，确定装修费用。

　　（以上由大进律师事务所姜玉松律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询、也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　（本刊记者 畅冰冰 整理）