1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下称《通知》），进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以预征为主的土地增值税缴纳现状。

　　从预征时代步入清算时代

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

　　具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%的，税率为40%；增值额占比100%至200%的，税率为50%；增值额占比200%以上的，税率为60%。

　　但是，此前对房地产开发成本的确定方法不详细，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。因此，目前各地土地增值税征收多采用预征收制，即便是预征，也是近几年才真正贯彻的税种。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一致。例如，南京普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。而上海开发商则表示，大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。

　　《通知》细化了清算办法，大大加强了征收土地增值税的可操作性，扭转了以预征为主的土地增值税缴纳现状，房地产开发项目全面迎来土地增值税清算时代。

　　违规门槛同步抬高

　　《通知》 指出，主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。这一通知亮出了土地增值税清算的时间和空间底线，一方面使税务机构在征收这一税种时更有操作性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务。

　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税。业内人士指出，这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税的情况。

　　《通知》规定，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　开发商遭遇成本压力

　　在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给开发商带来成本压力。为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发公司多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006年3年，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，再提高到3个亿。

　　（据《上海证券报》）