开发商擅自变更规划我如何应对

　　西工区的王小姐问：去年，我买了新区某个项目的一套房子，当时在规划图和沙盘上相中的是3号楼，朝向好，位置出行方便，于是签了合同，但现在开发商整体变动，楼盖好了，却成了另外一个号，3号楼成了小区最靠里面的一栋楼，因为南高北低，非常不方便，现在开发商说要么退房，要么让我加钱换楼层，我该怎么办？

　　律师答复：来信涉及商品房销售后变更规划、设计的问题。根据相关规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型，空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确认之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，你看中的是规划图上的3号楼上的商品房，现在该3号楼的位置即空间尺寸和朝向均发生了变化，已不符合你购买合同中的标的房，你有权根据上面的法律规定作出处理。也就是说，如果开发商没有在规划设计变更之日起10日内书面通知你的话。你有权退房并追究开发商的违约责任。

　　经济适用房能否建底商

　　涧西区的李女士问：经济适用房能不能建底层商铺？

　　律师答复：经济适用住房不能建底层商铺。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房有特定的供应对象，其建设用地为划拨土地，政府在政策上给予许多优惠，如果建底层商铺不仅改变了经济适用住房的性质，也改变了土地用途，等于变相地搞商品房开发，这是违反《经济适用住房管理办法》的行为。

　　契税和维修基金的交纳期限是多久

　　老城区的张先生问：契税和维修基金究竟在什么时候交？在房子交工后多长时间内办理？

　　律师答复：契税是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。契税的纳税义务人为不动产的取得人。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

　　维修基金是对新建商品住房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共有部位及共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造所设立的专项基金。洛阳市目前维修基金缴纳的比例为购房款的3％，由购房者在办理房产证时，向洛阳市房产主管部门交纳。

　　产权不足70年是怎么回事

　　高新区的张女士问：为什么我这里的房子只有40年的土地使用权呢？据说开发商的地块是拍卖拍来的，以后我该怎么办？

　　律师答复：土地使用权的出让年限与土地的用途有关，不同使用性质的土地使用年限不同，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。张女士购买房子的土地使用性质应该是商业、旅游、娱乐用地。而商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性质用地是必须以招标拍卖或者挂牌的方式出让的。因此，开发商通过拍卖取得土地使用权，进行商业、旅游、娱乐等经营性开发是合法的。张女士购买的房子如果是商铺性质属于商业用地土地，使用年限应该是40年。如果是住宅，土地使用权的年限应该是70年。

　　买卖合同变成租赁合同如何应对

　　涧西区的秦女士问：我在某建材市场买了一间商铺，但只有40年使用权，没有所有权，也没有房产证，那么我签的这个购买合同，实质上是一个租赁合同。可是，法律上规定租赁合同最长只能保障20年的权益，超过20年是无效的。请问20年后如果有问题我该怎么办？

　　律师答复：秦女士来电反映的问题，比较复杂。首先涉及民法上所有权和使用权，其次还有买卖合同和租赁合同的问题。所有权是指所有人依法对自己的物所享有的独占性的支配权。一般认为它包括四项权能，即占有、使用、收益、处分。通常所说的物的使用权，只是物的四项权能中的使用权能。因此，秦女士购买的商铺只有使用权的话，她只是拥有了所购商铺的使用权能，没有占有、收益、处分的权能，其权利是不完整的。可以说她无法实现她购买商铺签订合同的目的。另外，秦女士所签的买卖合同是不能等同于租赁合同的。买卖合同是一方支付价款，另一方转移物的所有权于对方的合同。租赁合同是一方将物交付另一方使用，另一方支付租金的合同。买卖合同和租赁合同是两种性质完全不同的合同，双方当事人的权利和义务也是完全不同的。因此秦女士只有将其签订的合同性质明确下来，才能依法保护自己的权利。

　　对面楼房违规增高有无说法

　　关林镇的张女士问：我在关林买了一套房子，开发商说要在前面建一栋3层的楼，去规划局看过，批的也是3层，可是现在已盖到了5层，而且楼距只有9米，我该怎么办呢？现在这个小区和前面那个楼分属两个公司的项目。

　　律师答复：根据张女士来电所述在你所买房屋楼前建的楼房，如果规划批的是3层，现在建到5层，这违反了规划，你可以到规划部门反映开发公司的违法行为，通过行政程序解决。同时因为前面建楼的开发公司违法建楼，加高楼层，影响到后面业主的权利，你也可以向法院提起侵权之诉，通过诉讼维护自己的权利。

　　房产被抵押期间能否给我房产证复印件

　　涧西区的胡先生问：经济适用房的房产证在银行抵押期间，能否给业主提供复印件？商品房呢？

　　律师答复：抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。在债务人不履行债务时，债权人有权依法对抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。房屋抵押属于不动产抵押，应依法到房管部门办理登记，办理他项权证。不管是经济适用房还是商品房抵押，其性质是一样的。在抵押期间房屋由业主使用，房产证上记载有房屋抵押的情况且办有他项权证。目前银行的做法是将房产证的原件压在银行，将复印件和他项权证交给业主保管，在银行借款还完，解除抵押后再将房产证给业主。

　　这种遗留问题该怎么解决

　　涧西区的白女士问：我1997年买了房子，当时没办房产证，想着早办晚办都可以，去年7月，听说要开征个人所得税，我就去办证，结果房管局没有备案，去找开发商，开发商说一共盖了7层楼，但当时是按6层楼批的，属历史遗留问题，现在卡得比较严，说让我过几个月再来，可是现在每次去都碰钉子，我该怎么办呢？

　　律师答复：根据来电反映，白女士所说的情况属于房屋在开发过程中变更了规划，应当重新报规划部门批准，变更规划之后须重新到房管局备案。现在因为没有备案，你无法办理房产证，属于开发商的原因。你可以要求开发商履行义务，将办理房产证应由其提供的手续向房管部门提供完整，同时可以追究开发商的违约责任。（以上回答内容由大进律师事务所姜玉松律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　（本刊记者 畅冰冰 整理）