公积金贷款办理期限有无规定

　　吉利区的文先生问：去年5月，我买了一间写字楼，合同上说6月底交工，但一拖再拖，拖到现在也没交工。我想用公积金贷款购房，合同都已经签好，房款已经付了一半，现在开发商催着我去办理公积金贷款，请问公积金贷款有没有规定办理的期限？

　　律师答复：根据财政部、建设部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，当地负责住房公积金贷款业务的银行应当首先提供住房公积金贷款。

　　住房公积金管理中心或者贷款银行会一次性告知职工需要提交的文件材料，职工按要求提交文件材料后，相关部门应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。根据你的来信，你作为缴存住房公积金的职工，在你购买自住住房时，是随时可以申请公积金贷款的。如果你申请提取住房公积金账户内余额，则需要在购买住房一年内，凭有效证明材料提取。

　　噪音太大我该怎么办

　　涧西区的雷先生问：我在某小区买了2期的一套房子，小区旁边是一个锻造厂，噪声巨大，开发商说下期会把地块买下来。现在该交房款了，如果开发商说的话将来不能落实，我该怎么办？

　　律师答复：你应当将开发商的承诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，约定下期地块购买的具体时间以及噪音的影响、违约责任条款，还应当约定如果不能在约定的时间内完成承诺，你可以享受什么权利，是退房款或赔偿损失。如果对此没有进行明确的约定，你的权利会因为开发商的承诺是口头的，你没有要求他履行承诺的依据。我们在此提醒购房者，签订商品房买卖合同时一定要慎重，将双方已达成一致的约定作为合同条款写进合同中，约束双方共同遵守。

　　物业管理企业能否将物业管理的全部内容转委托

　　涧西区的王小姐问：甲物业管理公司中标后，与我所在的小区业主委员会签订了物业服务合同。后来，该物业管理公司接手后，又将我小区委托给乙物业管理公司进行管理，小区业主很不满，请问甲物业公司能否把我小区的物业等全部委托给乙物业公司进行管理？

　　律师答复：来信涉及物业管理转委托的法律问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人和受托人之间具有人合性的特点，也就是说委托人是出于对受托人的信任关系才交付受托人处理一定的事务的。

　　你小区通过招标投标选中甲物业公司，作为小区的物业管理企业显然是建立在对该公司信誉、资金、能力、管理水平等信任的基础上，要求甲公司完成小区物业管理的。如果甲公司中标后又将全部物业管理一并委托给乙公司，即使乙公司具有相应的资质，但由于甲公司是业主们经过招标选定的，允许将物业管理的全部内容转委托，实际上就违背了业主选择物业管理企业的初衷，在法律上也是站不住脚的。《物业管理条例》第40条规定，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　同时，《合同法》第400条规定，受托人应当亲自处理委托事宜。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人行为承担责任，但在紧急情况下，受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。本案中甲公司将你所在物业管理整体转委托给乙公司显然不属于紧急情况也未征得物业委员会的同意，对你们不产生效力，同时因为该整体转委托行为违犯法律、法规的禁止性规定，本身观点无效，对甲公司而言，除了对小区承担违约责任外，还应当受到主管部门的处罚。

　　未经承租人同意，我能否把房屋卖给第三人

　　西工区的吴先生问：李某租用我的两室一厅住房已近3年，在其租住其间，我以15万元的价格将房子卖给王某，王某已付给我80％的房款，当王某去看房时李某却提出反对，请问李某有权反对我卖房子吗？

　　律师答复：来信涉及房屋租赁期间，出租人未经承租人同意，能否出卖房屋的法律问题。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给承租人的协议。可见，出租人虽然保留了房屋的所有权，但由于这种出租行为，使所有权部分权能发生分离。这时承租人依法对房屋享有占有权、使用权和收益权。在合同的有效期内，出租人行使所有权时，不得侵犯承租人的承租权。我国多部法律法规均对承租人的优先购买权作出了规定。《城市房屋管理条例》规定，在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》对承租人的优先购买权也作出了同样的规定，可见，承租人在同等条件下所享有的优先购买权是一项法定权利，受法律保护。本案中，你出卖房屋时应先通知李某，如果李某不愿以15万元的价格购买，你才可将房屋卖给王某。否则李某若愿意以15万元的价格购买承租房屋，出现纠纷，将会导致你和王某的买卖协议无效。（以上回答内容由大进律师事务所姜玉松律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　（本刊记者 畅冰冰 整理）