涧西区的王女士问：我最近买了一套二手房，但因为是房改房，只有产权证和房产界定卡，没有土地证，原因是原来房东的单位没有办下来。我想问，如果单位的土地证办不下来，我是否就一直拿不到土地证？土地证的办理究竟有多长周期？有无规定？

　　律师答复：土地证的办理需要符合法律规定的条件，履行一定的程序。你所购买的房屋是单位房改房，原单位土地证一直没有办下来，可能涉及原房屋土地性质或者是原单位的分割，属于土地的变更登记问题。如果单位的土地证一直办不下来，作为小区的业主对该块土地享有共同的使用权，分户的土地证肯定无法办理，业主也就无法拿到土地证。根据《土地登记规则》的相关规定，房改房属于出售给个人的个有住房。售房单位与购房职工应当在房管局登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。土地管理部门接到变更登记申请后30日内对登记申请和地籍调查结果进行审核，符合规定，就可以颁发、更换土地证书。

　　外墙面的权属到底归谁

　　西工区的张女士问：我在老城区买了一间商铺，开发商提供的《商品房买卖合同》中，有一条是“外墙面使用权归卖方所有”，这是开发商自己加进去的。对此，开发商解释说，是因为“不能在外墙面乱涂、乱画、乱作广告”，作为业主，我理解开发商这样做是为了维护小区整体环境，但外墙的权益究竟归谁所有？是否应该有所约定？

　　律师答复：外墙的所有权应当归全体业主共有。业主在购买商品房时，购买房屋面积分两部分：套内建筑面积和公用建筑面积。其中公用建筑面积除了公用设施建筑面积外，还包括套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。因此，外墙的一半是由全体业主作为公用面积分摊并且支付了价款。因此，所有权应当归全体业主所有。业主既然拥有了所有权，那么受益权也应归全体业主享有。因为所有权属于私权，是可以转让的。如果业主在购买商品房时签订的合同中约定了“外墙面所有权归卖方所有（使用）”，是业主对自己权利的处置，并不违反法律的规定，是有效的。

　　没有预售证能否签合同

　　涧西区的冯小姐问：开发商没有预售证，我敢不敢与他们签订房屋买卖合同？另外，请问建筑面积与套内面积有何不同？

　　律师答复：商品房预售应符合下列条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。建筑面积是指商品房销售时的一个面积计算单位。商品房销售面积包括套内使用面积和公用建筑面积。套内面积是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成。业主购买商品房为整栋购买，其销售面积即为整栋商品房的建筑（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。购买整套的，销售面积即为套内建筑面积和应当分摊的公用建筑面积之和。开发商没有取得预售证，说明其开发的商品房还不具有对外公开预售的条件，是不允许预售的。此时，签订商品房买卖合同，具有较大风险。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所房地产部姜玉松律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。你可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　（本刊记者 畅冰冰 整理）