房租拖欠不交我该怎么办

　　老城区的刘先生问：去年1月份，我将4间房屋租给魏某开酒店，双方约定：先交租金后用房，一次交清3个月，期限为3年。后因魏某在经营中与其他合伙人发生纠纷，2006年7月份以后的房租一直拖欠不交，现酒店已停止营业，物品至今没有搬走，我该怎么办？

　　许现伟律师答复：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租赁双方就租赁合同的主要内容协商一致，双方签字后，即发生法律效力，受法律保护。双方当事人都应依合同约定履行义务，行使权利。就本案来讲，魏某不按时交纳房租已构成违约。根据你所说的情况，该酒店已停止经营，那么你和魏某签订的租赁合同就没有必要继续履行，这涉及租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据该条规定，你应先要求魏某在合理期限内支付房租，如果逾期仍不支付，你可以通知魏某解除合同。如果合同解除后，魏某仍不将酒店物品搬走，你可以向法院提起诉讼，要求魏某支付房租及违约金，同时申请财产保全，将酒店物品另存他处，这样你就可以恢复对楼房的使用权。

　　住房公积金能否提前支取

　　涧西区的王先生问：我从1995年开始缴纳公积金，缴费一直正常，现在急于用钱，能不能一次性全部取出来？

　　姜玉松律师答复：根据我国住房公积金管理条例的有关规定，住房公积金的立法精神是为了促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，维护住房公积金所有者的合法权益而强制有关单位为其在职职工缴存的长期住房储金，属职工个人所有，其用途是作为职工购买、建造、翻建、大修自住房屋的专项储金。住房公积金的提取和使用有一定的条件，职工在购买、建造、翻建、大修自住房屋时可以提取自己账户内的存款余额。职工在符合上述条件的情况下，可持单位的有关证明向住房管理委员会申请提取住房公积金账户内的存款余额。另外，如果职工存在下述情况之一，也可以凭有关证明文件申请提取职工住房公积金账户内的存款余额：1.离休、退休的；2.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；3.出境定居的；4.偿还贷款本息的；5.超出家庭工资收入的规定比例的。故王先生急着用钱的情况不具备提取公积金的条件，所以不能将自己账户内的公积金余额一并提取。

　　抵押房产未经登记是否无效

　　西工区的王先生问：我朋友急需用钱，向我借款8万元。当时，他以自己的一套商品房作为抵押，并将房产证及土地使用权证交给了我。但后来，他因涉及纠纷，该商品房被法院拍卖偿还其欠他人的货款，我提出我应优先受偿，法院说抵押房产未经登记是无效的，不能优先受偿，法院的说法是否正确？

　　尤艳艳律师答复：根据我国《担保法》的规定，房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。因此，我们说抵押权是在债务人或者第三人的一定财产上设定的担保物权，抵押权的标的物是特定财产，是就其标的物的价值优先受偿的权利。但这种优先受偿权是以将抵押物进行登记、抵押合同生效作为前提条件的。我国《担保法》第41条规定，以房地产作抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，我国《城市房地产管理法》第61条规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。《城市房地产抵押管理办法》第30条规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。就本案来讲，你朋友向你借款，他虽然将房产证交给了你，但由于没有办理抵押登记，抵押合同没有生效。你便不享有优先受偿权，因此，法院的说法是正确的。（以上回答内容由河南大进律师事务所资深律师依所法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。你可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　本刊记者 畅冰冰 整理