今天是3·15消费者权益日，商品房作为大多数人们的居住载体，其权益保护引起了社会各界的广泛关注，其建筑质量、装修配套、物业管理、社区环境等正日益成为人们密切关注的话题。为此，《洛阳晚报·楼市周刊》特别推出了本期“楼市热线”热点问题在线问答，如果您在购买房产、房屋验收、产品质量、服务价格等方面有疑问，请及时发来邮件或打电话咨询，专业律师将会为您一一作答。

　　商品房暂不居住物业费咋算

　　西工区的魏先生问：我买了某小区的房产之后，跟开发商签了《商品房买卖合同》，开发商说是要拿到住房委员会盖章。现在要交房了，合同还没有给我，有什么问题没有？如果几年内不住，物业费该咋算？将来如何验收住房？

　　律师答复：根据魏先生所述，你当时购买的房屋是期房，根据《商品房预售管理办法》和开发商签订的商品房买卖合同应到市房管局办理登记备案手续。如果你购买的是经济适用房，签订商品房买卖合同之前，还应当向住房委员提出申请，由住房委员会核查是否符合购买合同条件而不是简单的盖章。商品房预售，签订过商品房预售合同之后，开发商须在30日内办理商品房预售合同登记备案手续。如果你购买的商品房要交房了，需要根据合同的约定验收房屋，而你又不确定所签合同的情况，你可以到房管局查询你购买的商品房合同是否已经登记备案。如果没有备案，开发商的行为违反了《城市商品房预售管理办法》，你可以要求开发商尽快办理，否则可以到有关部门反映督促其办理。若已经登记备案，你可以要求开发商将合同给你一份，以便在交房时对商品房进行验收。

　　商品房交付时，除符合合同约定的条件，开发商是应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》且商品房还应经竣工验收合格，取得建设工程质量备案验收证。这样，商品房的质量应当有保证了。至于物业费的交纳，要看物业管理合同的约定。

　　商品房开发在物业销售前，建设单位要选聘前期物业管理企业，制定业主临时公约和前期物业管理合同，在销售商品房向买受人明示。买受人在购买商品房时可以作为一个重要因素予以考虑。在前期物业管理合同中一般约定物业在交付买受人后，所有权转移，由此产生风险和费用均由买受人承担，且根据《物业管理条例》的规定，物业已竣工未出售或者尚未交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。那么已竣工交付买受人物业，物业服务费应当由业主交纳。至于业主是否居住，一般不影响物业费的交纳。

　　物业的说法是否成立

　　涧西区的尹女士问：我买的商品房已签过合同，物业和开发商都说如果我不拿钥匙，就不让验房子。我的意思是先不拿钥匙，先验验房再拿钥匙。但开发商说一定要先交暖气费，再给我钥匙。可房子是毛坯房，没装修，我暂时不想住，也不想交暖气费。这种情况下，能不能拿到钥匙？交完物业费，车子放在地下免费停车场，自行车和电动车没有车位费，物业上说不负责看管？这样合理吗？

　　律师答复：尹女士反映的情况涉及商品房的交付问题。通常房屋的交付，即对房屋的转移占有，实践中采用“交钥匙”的方式。尹女士所说的先验房再收钥匙也是有道理的，在商品房买卖合同中，有商品房交付使用条件的约定，也有关于交接的约定。在办理交接手续时，需要双方按合同的约定条件共同验收，不符合验收条件，买受人是有权拒绝交接的。若验收人不验收房屋直接收钥匙，等于认可了出售人已完全履行了交付房屋的义务，交付的房屋符合合同的约定。这样不利于自己权利的保护。至于交暖气费和拿钥匙是两个法律关系。

　　房子交付使用后，房屋所有权归业主，所产生的费用应由所有权人承担，交付之前不应由业主承担。暖气也是一种商品，如果使用了，就应该交费，没有使用就不应交纳费用。但因为暖气的特殊性，公共设施和管道会损失一部分，作为业主，没有用暖气需要承担该部分的公共费用。

　　尹女士所说的自行车和电动车的停放问题，物业公司提供的应是免费停车场，这样合同之间没有形成保管关系，物业公司是没有看管责任的。但是，因为有物业管理服务合同。业主交纳的物业费物业管理区域内公共秩序维持费用，如保安安全监控等，对于整个小区的安全秩序，物业公司仍然有责任。如果物业公司没有履行这方面义务，是防车辆被盗，仍需承担相应的责任。

　　外面墙使用权究竟归谁

　　涧西区的吴先生问：我买了一间写字楼，开发商说房屋的外面墙使用权归他们所有，受益人是出售人的。这有什么规定没有？协商不成导致合同无法签署，造成的损失由谁来承担？合同法上有无相关规定呢？

　　律师答复：商品房外面墙属于公用墙，其墙体水平投影面积的一半属于套内建筑面积，一半属于公用建筑面积，业主在购买商品房时对该部分予以公摊，因此，外面墙应属于该栋建筑物的全体业主所有。开发商在出卖商品房时要求保留房屋外面墙使用权归自己所有，并且要求是受益人，须征得购买该栋建筑物的全体业主同意。全体业主作为所有权人，可以将所有权中部分权益，如使用权和受益权转让。这属于民事权利，双方当事人可以协商决定，法律并没有强制的规定。吴先生所说的因为外面墙的使用和收益问题，双方协商不成，属于双方关于合同的条款无法达成一致意见，这在合同订立过程中很正常。

　　若买卖双方均没有过错，是无需承担责任的。如果造成一方损失，要求对方承担赔偿责任，属于缔约过失责任，需符合法律规定。《合同法》第四十二条规定，如在订立合同的过程中，有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1.假借订立合同、恶意进行磋商；2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3.其他违背诚实信用原则的行为。吴先生若仅因为外面墙的使用权和受益人归谁与开发商协商不成造成损失索赔的话，依据不充分。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所房地产部姜玉松律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　本刊记者 畅冰冰 整理