制图 许亚辉

　　（上接B4版）

　　权威律师：

　　姜玉松：

　　私有财产不可侵犯

　　《物权法》回答了三个很重要的问题:财产属于谁，谁是财产人；财产人对财产享有那些权利，别人有怎样的义务；怎样保护物权，侵害物权需承担哪些民事责任。而且，总则明确规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。这是我国法律首次明确将私有财产和公有财产同等保护，也是我国宪法规定的“公民的合法私有财产不受侵犯”的具体实施，弥补了长期以来在这方面的空缺。古人云“有恒产者有恒心，有恒心者有恒业”，物权法这次对私有财产人的突破，对不动产物权的许多专门的规定保护，将有力地解放人们的思想，解除了人们的置业顾虑，激励人们创造财富的积极性。对房地产企业来说，其发展将面临一个新的契机。

　　住房用地满70年自动续期

　　我国住房制度已经改革20多年了，最初房改的一部分房子土地使用权期限较短，面临土地使用权到期如何处理的问题；而且，大部分公民购买商品房时，同样有这样的疑惑：地面的房产归个人所有，但附着的土地使用权住宅只有70年，70年后怎么办？《物权法》明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这就给广大老百姓吃了一颗“定心丸”，可以放心地置业，不用担心70年后产权和土地使用权不一致的问题。消费者的置业信心是房地产业健康发展的前提条件。

　　许现伟：

　　预告登记制度

　　在商品房买卖中，发生过不少“一女二嫁”的欺诈现象。物权法为了保证购买人的权利，有效遏制这种现象，设立了不动产预告登记制度。这也是物权法新设立的一项制度。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。今后，购房者在和卖房人签订买卖合同时，双方可以共同到房屋登记机构办理预告登记。待付完房款，具备办理产权登记条件时再进行产权登记，这样就可以避免房屋买卖“一女二嫁”。要注意的是，从可以办理产权登记之日起三个月内要办理产权登记，否则预告登记就失效了。

　　维修基金问题

　　维修基金是由业主缴纳的专项用于物业保修期满后物业共用部位共用设施、设备的维修和更新、改造的资金，属于业主共有。根据现行的政策规定，在业主委员会成立前，维修基金由房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，由业主委员会管理或者经业主委员会同意的物业管理企业代管。维修基金的使用，在业主委员会成立前，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。《物权法》实施后，这一规定将有所改变，业主可以对这部分费用进行透明有效的管理，及时了解使用情况。不管业主委员会是否成立，维修基金应当经专用部分建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意才可以使用，筹集和使用的情况也将公布。这一措施，可以防止维修基金管理出现漏洞，使筹集和使用的情况透明化，保护业主作为共有权人的知情权和监督权。

　　郭朝芳：

　　相邻权问题

　　以往在《民法通则》中也有相邻权的规定，但比较笼统。《民法通则》规定不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。《物权法》除了对上述原则予以明确外，还专设7个条文对相邻权的具体权利情况进行详细规定，使相邻权的保护更细化。尤其第八十九条“采光权，通风权”，这是首次以法律形式写明“居民享有采光权，通风权”。如果物业以后消费者在购买房屋后，在楼前或楼后出现不符合规划、违反工程建设标准，妨碍业主房屋的通风、采光和日照的情形，业主就可合法维权。房地产开发过程中若更改规划，违反工程建设标准，出现影响业主的通风、采光、日照的情况，将要承担明确的侵权责任。

　　（律师分析由河南大进律师事务所提供）