开发商逾期办理房产证，该不该支付违约金

　　老城区的王女士问：2006年2月，我与某房地产开发公司签订了购房合同，约定同年6月交房。合同签订后，我依约支付了购房款，房地产公司按期交付了房屋。但由于房地产开发公司迟延提供办证所需的材料，我至今没有取得房产证。请问，房地产开发公司逾期办理房产证，我是否可以向其主张违约赔偿金？

　　法学硕士左鑫答复：本案涉及违约金的种类和逾期办理房屋权属证书是否承担违约责任的法律问题。

　　1.一般情况下，在购房合同没有约定的情况下，违约方是没有义务给付违约金的。因为我国《民法通则》、《合同法》关于违约金的规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。也就是说，通常情况下当事人合同中未作约定，就不存在支付依据，也就不用支付违约金。这就是我国法律上规定的约定违约金。

　　2.我国的基本法律只规定了约定违约金这一违约金种类。但在商品房交易司法实务中，在当事人双方没有对违约金作出约定的情况下，为了保护商品房购买者的合法权益，也可以对违约方作出违约责任的判决，这就是法定违约金。其法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第18条第2款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定显然对违约方具有一定惩罚性。

　　3.适用法定违约金是有条件的。据《解释》第18条第1款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。只有在满足以上条件的情况下，房产公司才承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。可见，本案由于房产公司迟延提供办证所需的材料，造成你无法正常办理房产证逾期，你是有权向房地产公司主张违约金赔偿的。

　　开发商扣留合同我该怎么办

　　涧西区的王先生：3年前我在某小区买了经济适用房，当时开发商以要给我们办手续为由将所有合同扣留，只给了我们发票。一直到现在我们关于房子的任何证件都没有得到，这种情况下我该怎么办？

　　姜玉松律师答复：取得合同、发票是购房消费者的基本权利。尤其是房屋作为特殊的不动产商品，购房合同及各种批准文件都是需要到房管部门备案的。缺乏有效证件，会对办理产权证书产生影响。你们现在可进可退，可进即要求开发商继续履行合同义务，早日取得房产证；可退即解除合同，要求开发商赔偿损失。

　　拆迁安置房能否申请银行按揭

　　西工区的焦先生问：我最近看中一套房子，据房东说该房是政府拆迁安置给他的，暂无房产证，但可以到房地产公司过户给我。这种情况下我能申请银行按揭吗？

　　许现伟律师答复：房东通过拆迁补偿安置取得房产，需持拆迁补偿安置协议、付款发票，购房合同等到房管局办理房产证。其称到房地产公司把房产过户给你是不可能的，房产公司也无此特权。对于现房按揭，只有在你取得房屋产权证，即房屋产权无争议且能办理抵押登记的情况下，银行才予受理。根据你反映的情况，最好是等房东取得房产证后再予办理较妥。（以上回答内容由河南大进律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。） 本刊记者 宋玉峰 整理