什么是预告登记制度

　　某房地产开发公司问：将于2007年10月1日施行的《物权法》规定了预告登记制度，那么，什么是预告登记制度？法律是如何规定的？对房地产业有何影响？

　　河南中冶律师事务所张彦立律师答复：预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　物权法设立预告登记制度主要是为了保障债权人的合法权益。比如，在商品房预售过程中，为了防止有的开发商利用强势违反约定将商品房再次出卖给出价更高的人，先购房人依据预告登记制度，可以将已预售的商品房暂作登记，以保护自己的合法权益。因此，预告登记制度对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。在商品房买卖合同签订后，当事人要求限期办理预告登记的，无疑会对商品房的销售工作带来影响，对不办理登记备案，而进行抵押贷款融资带来限制。随着物权法的实施，预告登记制度的落实，将会有力促进房地产行业的持续、健康、有序发展。

　　

　　不入住要交物业费吗

　　高新区潘女士问：我在南昌路买了房子，去年7月在银行办的按揭现在还没有批下来。今年，开发商让我们收房，但是他们却什么证件也没有，这样的房子能不能收？我坚持要见两证才入住，但是他们说不入住我们也要开始交物业管理费了，请问他们有没有这个权力？如果我要投诉，该去哪个部门？

　　姜玉松律师答复：开发商交付所售商品房，应当符合合同约定及法律规定的交付使用条件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商向买受人交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，且交付时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合上述条件的商品房，买受人可以拒绝接收。关于物业费的交纳时间，应从房屋交付后计算。商品房交付后，该房屋的权利和相应义务随之转移，由此产生的物业管理费由买受人承担。现在商品房不符合交付使用的条件，且你们也没有实际入住，你们是不需要交纳物业管理费的。以上问题你们可以先与开发商协商，协商不成，可以向房管部门反映或通过法律途径解决。

　　

　　婚前个人房产，婚后升值部分归谁

　　西工区吴先生问：如果以现房抵押向银行贷款做生意，如果房子正在出租，收益应该归谁？

　　姜玉松律师答复：吴先生用房屋抵押向银行贷款，在抵押期间如房子正在出租，收益应归房屋的所有权人和出租人。抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押物的占有将财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者拍卖变卖抵押物的价款优先受偿。由于抵押不转移对抵押物的占有，因此，如果用于抵押的房屋正在出租，并不影响原来的租赁合同的履行，即房屋出租的收益，仍由作为出租人的你享有。如果债务履行期限届满，抵押物依法被扣押的，出租房屋产生的租金收入则应归抵押权人银行享有。

    抵押房产的出租收益归谁

　　西工区赵女士问：我老公2000年购买的房子，2002年我们结婚居住，现在房子升值了。卖房子的钱是他个人财产还是共同财产？升值部分呢？

　　许现伟律师答复：根据我国的婚姻法规定，婚前一方所有的财产，不因婚姻关系存续时间的长短发生变化。本案中房子是你老公婚前个人财产，当然根据价值交换取得的原房款也应是你老公的，关键是房子在原来基础上的升值部分。这涉及物权法方面财产归属的法律问题。孳息分为自然孳息和法定孳息。前者如畜生的产子、林木的果实；后者如银行存款的利息、房屋租金的收入。孳息归属的一般性原则是归原所有权人所有。但就婚前个人财产在婚姻关系存续期间产生的孳息归属不能一概而论，应根据孳息产生的具体情况来判断其归属。如果孳息的产生是基于夫妻双方的协力或者非所有人一方对他人婚前个人财产投入了新财产或一定劳务（包括家庭劳务的投入），则该孳息或财产的增值部分属夫妻共同财产。而对于单纯基于自然原因或非所有人未投入任何财产或劳务而产生的孳息如个人存款利息，夫妻另一方未进行管理、经营、修缮或投入财产的房屋的租金等，均属于夫妻个人财产。本案中，房子增值是由于地区经济发展、职工年均工资水平增高，房地产市场供求关系等诸多非人为因素决定的，不是夫妻双方或一方付出劳动所得，故增值部分财产应属于你丈夫的个人财产。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理