2006年11月26日，由洛阳日报社、市房产管理局和市商务局共同主办的洛阳商业地产论坛在凯瑞君临商务大厦举行，其目的是探讨总结商业地产持续稳定发展的脉络和方向，规避开发、销售、投资过程中的盲区和误区。

　　那天，200多人的会议室座无虚席，面对众多开发企业、代理公司和商业机构，河南商业零售界领军人物、丹尼斯集团总经理蔡英德用“自然不能飞越”来说明商业地产循序渐进的成长道理。当记者问到商业地产规划应该定位多远时，蔡英德说：10年以后。

　　10年是一个什么数字？风起云涌、波谲云诡的商业地产市场早已花谢花开，不知经历了多少个生死轮回。每一个商铺的建成、每一次商业的业态变幻、每一个商圈的形成，都无声地传递着商业地产涅槃重生的活力与激情。

　　简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中谈到街区商业的格局时说：“一些街道，除了能够容纳占有很大街面面积的商业以外，同时还能与旁边的小型场所相处和谐，而且还不会显得突兀，这一点非常重要。”从城市规划的角度来说，拥有一个完整特色的街道本身就会给城市的景致增加一分多样性。

　　简·雅各布斯提到了商业地产的一大特征：变化及其差异性。在洛阳，同质化的商业地产开发前赴后继，片面追求高额回报导致高额亏损，开发商折戟沉沙的案例并不鲜见。例如，在住宅需求突飞猛进之时，家居建材业随之进入上升空间，虽然洛阳有几个有名的建材市场，开发总量也已高达十几万平方米，但一些大的商业地产，为了挽回先前定位不准而造成的亏损局面，在并不具备运作条件的前提下，仍“毅然”投身建材市场，结果造成不可挽回的失败。

　　作为商业地产探索者，曾成功引进沃尔玛、百盛等知名品牌的西安立丰企业发展投资(集团)有限公司董事长颜明的观点是：做商业地产开发商，一定要是战略开发商，否则便不能成功。

　　“为什么做？做什么？怎么做？”问题解决之道关键在于前两个，商业地产是要求盈利的，它是配套，不是主体。但近几年来，商业地产却以开发商拿地开发为重心，并成为一种集体效应。这不得不引起人们深思。

　　颜明说道，大的商业地产项目，开发前提是一定要拥有三个平台：即开发资源平台、资本平台、商业资源平台，开发商在操盘过程中，如果具备了这三个平台，成功就为时不远了。但又有一个问题让人质疑：合纵也好，连横也好，真正有巨额资金前期投放的开发商有多少？或者说有这种远见卓识，可以放眼10年以后，依据市场规律，定位准确的商业地产运营商有多少？可以发现商家价值，然后提高价值，实现价值目标的经营者又有多少？

　　薇拉·凯瑟在《我的死敌》中描写麦迪逊广场时写道：“麦迪逊广场那时正在走向分裂，表现出双重品性，一半是商业化，另一半是社会化，南边是商店，北边是住宅。”她非常准确地指出了商业地产双重品性的特征，这种特征标志着一个成功的商业地带走向其顶峰的开始。但是，它并不代表“走向分裂”，而是不同方面的融合和集中。一半是人流，一半是客流。住宅是住宅，商业是商业，正本清源的手法，成就的却是顶级商业的极度繁华。当然，麦迪逊广场也曾经历过因业态过度重复而造成地区多样性带来的自我毁灭。而这种毁灭，不是由于失败，而是由于成功造成的。无论是身家亿万的投资商，还是身经百战的经理人，抑或是学富五车的业内专家，在商业地产面前其实大多都如履薄冰，唯恐过犹不及。一位成功开发过近8万平方米商业地产，而且运营良好的开发商说：“如果说我做得棒，只是因为我比其他开发商遇到的困难小一些。”

　　美味佳肴或是穿肠毒药，个中滋味，又有谁可以参详得透彻？每个做过商业地产的开发商，恐怕都有自己的一部成长史，只是大浪淘沙处，留下的却是闪光的理念与价值观。正如国内某知名商业机构的总裁所说：“商业地产开发，还需审时度势，站在战略高度来谋篇布局，超越现有需求、遵循合理的市场顺序，看到未来市场，这样，商业地产价值才能真正显现，开发商才能找到事业成功的‘蓝海’！”    本刊记者 畅冰冰