提起今年洛阳商业地产市场销售情况如何？商业格局会有什么样的演变？许多投资者不免迷茫。

　　现实中的回眸

　　5月8日，记者路过南昌路东海证券，这里人山人海，沸声震天，当天，股市大盘呈现罕见的牛市激情，上证指数突破4000点大关。这让人想起2005年的商业地产，火爆场面犹在眼前。然而，2005年商业地产之火爆形势只呈现出了短暂的繁荣，因为当年洛阳市GDP才刚过千亿元，我市的整体消费水平与其45.54万平方米的开发总量相比，还有较大的差距，而建立在有效消费支撑之上的商业尤其是零售业，还未达到多点、多线、多面商业氛围形成的有利条件。

　　2006年，商业地产投放略微下降，投放面积为38.39万平方米，销售指数高于以往，达到19.58万平方米，这是否意味着今年商业地产的开发可以进入一个持续上升阶段？

　　就今年洛阳商业地产而言，目前市场上出现了两种截然不同的声音——往前走是熊市还是牛市？从洛阳商业地产市场近几年走过的路子和未来社会需求出发，今年究竟是牛的外壳熊的身体，还是熊的外壳牛的身体？这就需要我们留意一下现状，更加理性地去分析观察。

　　商业地产项目可能出现过度竞争

　　对洛阳商业地产做过多年跟踪研究的一位业内人士总结以往商业地产的经验时表示，目前我市社区商业、商业街、专业市场都有，形态比较丰富。从大型商业地产的发展形势现状来看，未来几年还将表现出强劲的发展势头。老城十字街商圈、百货楼商圈、王府井商圈、上海市场商圈、丹尼斯商圈、新区商圈，在今后几年仍将会有较大的发展空间，只要国内外大型零售企业不停止扩张的步伐，商业地产就不会放慢向前发展的脚步，零售业给商业地产带来了机会，也带来了挑战。

　　2007年，洛阳商业地产开发面积在5万平方米以上的项目不下5个，有的甚至超过了10万平方米。据这位业内人士估计，今年商业地产的市场投放面积将超过40万平方米，这将进一步加剧商业地产的销售压力，对此，他的观点是开发商应充分做好打持久战的准备。

　　支撑商业地产发展的硬性指标上涨

　　商业地产不断开发的同时，也增加了我市新的商业设施，同时催生了新的经营理念、新的经营业态和新的商圈的形成，拉动了第三产业的发展。据市统计局发布的数字显示，今年一季度全市实现生产总值311.2亿元，比上年同期增长15.3%；全市社会消费品零售总额达110.6亿元，增长16.2%，比上年同期加快0.9个百分点。在此基础上，一些新的商业项目必然以全新的面孔和更为丰富的业态组合出现，一些新的经营手段定会层出不穷，商业格局互为补充，投资者、运营者、承租者会越来越理性，市场趋向于理性的发展态势。

　　第三产业有待完善

　　商业配比有待谐调

　　一位从广州过来的职业经理人表示，洛阳目前做商业地产的基本元素都有，但城市本身的商业结构还有待完善，第二产业比较发达，与商业密切相关的第三产业则要在发展中继续完善，在完善中追求完美。

　　一方面，商业地产供应量在不断地增加，但城市居民的可支配消费并没有达到相应水平，结果，除了一些少数商业地产胜出以外，其他逐渐湮没在激烈的市场竞争中。

　　有人认为商业地产结构性泡沫已经开始形成，但主流观点认为洛阳商业地产不是数量多少的问题，而是没有形成“市”，没有形成合理的业态布局和人流指数。

　　城市框架不断拉大

　　第五代商业暗流涌动

　　洛阳经济发展的速度决定了商业地产的扩容。

　　首先，随着城市框架的拉大，市区商业，尤其是靠近市中心区域的商业带，将面临重大格局变化，以王城大道洛北区域和中州路西工沿线为代表，一些大型百货公司、SHOPPINGMAIL、主题式商业街区、情景式商业区必然风起云涌，而一些城市主题的“第五代商业”，如整体商业面积过百万平方米的宝龙城市广场、泉舜财富中心等，将会以互补的方式形成新的大型商圈，成为城市商业发展的强力引擎。

　　其次，到2007年5月11日，世界前50名大型零售商已有美国沃尔玛、法国家乐福等巨头在洛阳纷纷签约、立足，并且都制订了进一步拓展市场的计划。它们进入内地投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为，可见建设中的洛阳作为中西部的亮点，商业领域其潜在的投资价值正被逐步认可，着眼于长期发展的外资进驻将对洛阳市的商业价格上升构成有力支撑。

　　最后，随着大型居住区、新建居住区的不断竣工开发，由此形成的街区商业、社区商业将迅速增长。《洛阳市城市商业网点发展规划》（2006年～2010年）中明确了“两大商圈层”、建设两大商业带，建设完善8条商业街、构建11个区域商业中心的城市商业布局，这一规划及其实施决定了今后几年商铺市场的规模还将继续扩大，商业地产的未来将会呈缤纷绚丽之姿，这必然会吸引更多的实力品牌开发商和专业团队不断加入，对实现我市产业结构的优化产生积极的促进作用。(部分数字分析援引自《2006年洛阳楼市分析报告》)

　　本刊记者 畅冰冰