刘丁 摄

　　编者按 最近两年，洛阳商业地产开发进入持续上升阶段。众多开发商加入到这轮追逐财富的游戏中来，越来越多的投资者壮怀激烈，一掷万金。高利润意味着高风险。面对竞争激烈的市场，在商业地产运作方面，开发商如何有效运作？面对业态如此丰富多元、营销手段五花八门的商业地产，投资者该作何种选择？

　　本期商业地产专题的基调不是那么“火”，甚至有点“冷”。三篇文章以多方视角关注商业地产现状，梳理商业地产发展轨迹，期待商业地产更理性、健康地发展。

　　

　　洛阳的商业地产市场有多大？什么人都可以开发商业地产吗？商铺都能卖出去吗？卖出去就算成功吗？带着这些问题，本刊记者采访了洛阳房地产界有关权威人士，他们多年来一直从事商业地产的策划与销售，积累了深厚的实战经验与理论心得，相信可以带给读者与众不同的感受。

　　问：洛阳商业地产从哪一年开始兴起？有什么特色？

　　答：商业地产的发展依托于整个城市经济的发展，是城市经济发展水平的直观体现。洛阳商业地产２００２年开始初露锋芒，在这一年，除了凯瑞·君临广场这个商业地产项目诞生之外，珠江路商业街、润峰广场等大型商业地产项目也在开发。接下来的几年，商业地产开发不断升温。开发区域从东到西，从南到北，只要具备商业开发条件的地块，几乎都有商业物业；在物业形式上，几乎涵盖了购物中心、专业市场、特色商业街、底商等各种形式。我市商业地产不断升温的根本原因，其实是经济持续高速增长与房地产业发展日趋成熟的结果。

　　问：洛阳商业地产现状如何？

　　答：洛阳商业地产经过几年发展取得一定成果，但目前仍存在部分开发商无序开发的情况。部分中小开发商做商业地产往往是先盖后想，业态重叠，没有停车场或停车位不够。他们不想一想，多盖一层，产生的物业价值究竟有多少？长久下去，市场经济也并不能繁荣。

　　如何才能有序规范呢？开发商不能再一味地固守“门面意识”，这种思想比较落伍，比较可行的做法是：首先，开发商要做资金准备者，很多开发商没有资金，只有1块钱也要玩10块钱的游戏，这样对市场是不利的。其次，商业不能全部卖掉，国际上流行的赢利模式是只租不卖。随行就市，商业最多只能卖掉30%，但70%一定要自己保留、管理，而且商业地产不是平面分割，而是垂直分割。最后，一定要有专业团队，开发商要擅于引进“外脑”，这样才能基本保证投资者、运营者、承租者三位一体，合作共赢。

　　问：很多开发商把一幢楼的1层、2层甚至3层做成商业项目，该怎么看待这种现象？这些商业项目目前在洛阳的销售情况如何？

　　答：洛阳住宅产品的利润较低，因此开发商最大限度地挖掘沿街道路建筑底商的价值。凡是临路的建筑，开发商绝对舍不得放弃底商，尽管有些路段根本不具备商业价值，但在开发商的眼里，咋卖不比住宅价格高啊！抱着“土坷垃里也要挖出点金子来”的想法做起来的商铺空置面积比较大，只有位于主干道的底商销售不错。

　　问：这些问题根源在哪儿？商业地产开发、招商需要具备什么条件？

　　答：产生问题的原因是少数开发商不具备开发条件。商业地产，尤其是规模较大的项目，大致要有这几方面资源：资金、实力、专业团队、投资战略合作伙伴，缺一不可。招商一定要有前期资源，还要做好商业比例和规划设计。当然，宣传、品牌定位一定要准确。好的商业地产，就像是一部大片，从头到尾，让你看起来非常舒服。

　　问：近几年，外来开发企业比较多，与本土开发商相比，在商业地产方面的操作有何差异？

　　答：外来开发企业大都有商业地产成功运作经验，因此在前期调研、招商、推广方面相对比本土企业操作更细致、更深入，做好“势”，再做“市”！比如八角楼金街、宝龙城市广场等。本土企业大多摸着石头过河，需要向外地企业学习。

　　问：针对商业地产，能否对洛阳消费者目前的投资趋向做个分析？

　　答：时下商业地产投资区域主要集中在洛河以北的旧城改造项目和洛南新建项目及专业市场项目。从区域看，洛北商业中心区域沿街底商及商业写字楼产品投资回报高，洛南商业地产升值潜力大。

　　作为商铺投资者当然是希望选择租金高、回报稳定的产品，首先是位于主干道或是大商业沿街门面商铺属于这类产品，尽管单价高，但回报稳定，租金高；其次是写字楼产品，写字楼也应归到商业地产产品中，在洛阳位置好的写字楼租金回报与那些大商业的沿街门面相当，这一点经常被投资者忽略。

　　问：商业地产目前在国内的整体现状如何？运营情况是否良好？未来市场如何？

　　答：在我国中东部部分二、三线城市，商业地产目前存在开发过剩的现象。这与商业地产投资构成是分不开的。

　　商业地产除了沿街底商，大商场、专业市场不应该由散客来投资，因为经营者不是散客，也不是开发商，这类产品应该经营起来后才能上市卖掉，或者由专业的具备相当实力的商业机构作为客户投资回报担保，而目前只有为数不多的这样的公司出来做担保，大都为开发商组建商业经营公司做担保，其后果可想而知！社会各阶层财富最终都落入商业地产这个大熔炉中，有的炼成了好钢，有的则炼成废物！

　　随着商业地产项目的增多，商业地产必将由卖方市场进入买方市场，未来洛阳商业地产投资将更加理性和成熟。

　　本刊记者 宋玉峰 黄靓 畅冰冰