没有行业标准，没有制度约束，物业公司各自为政；未经业主同意，擅自增加服务项目，业主不认可，物业公司采取停水、停电等极端措施，这些现象在以往的物业管理工作中时有发生，影响了居民的正常生活。记者从25日召开的市物业管理工作会议上获悉，为了更好地约束物业管理企业的服务行为，为居民提供规范、透明、高效的服务，我市出台了《洛阳市物业管理企业管理办法》（以下称《办法》），即日起实施。

　　为便于居民理解该《办法》，维护自己的合法权益，连日来，记者采访了市物业管理办公室的负责人、小区的居民和一些物业公司的负责人，对该《办法》进行详细的解读。

　　“三证”不全，拒之门外

　　市物业管理办公室有关负责人介绍说，物业公司为业主提供服务，业主支付相应的费用，双方应该是和谐友好的关系，但在现实生活中，由于没有明确的制度对物业管理企业进行规范和约束，物业公司各自为政，或者物业公司不具备必要的资质，没有拿到相关部门颁发的证件，双方摩擦不断，导致双方关系对立。随着《办法》的出台，这种尴尬和对立的局面将会大大改观。

　　《办法》规定，物业管理企业必须三证齐全方可从事物业管理业务。三证是：工商行政管理部门颁发的营业执照、房产管理部门颁发的物业管理资质等级证书、价格管理部门颁发的收费许可证；除这些要件外，物业公司还必须具备《中华人民共和国公司法》规定的其他相关证件。

　　这位负责人说，小区业主委员会、建设单位在为小区招标选择物业公司时，一定要看清物业公司是否具备以上“三证”，“三证”不全免谈物业服务。

　　《办法》还要求，洛阳市以外的物业管理企业进入洛阳从事物业管理活动，应当持资质等级证书和相关证件到市物业管理办公室备案。

　　双方责权利须写进合同

　　现实生活中，业主与小区物业管理公司产生摩擦多是因为一些服务项目在合同之外，有的是业主提出了合同之外的服务要求，有的是物业公司未经业主委员会同意，或者事先没有提醒和说明，擅自提供了一些服务项目，当向业主收费时被拒绝。

　　《办法》规定：业主委员会或者建设单位在选定物业管理企业时，要与物业管理企业签订服务合同，明确双方的权利、义务以及毁约和失约应承担的责任等。洛阳凯迈物业管理公司负责人王世川在接受采访时表示，作为提供物业服务的企业，他们非常支持该《办法》的出台，因为服务内容写进合同，毁约责任有了约定，即便出现了纠纷，让合同说话，少了许多扯皮的事情。

　　家住上阳小区的许文杰先生说，许多小区的物业公司是开发商的一个分公司，也就是说，开发商和提供物业服务的企业其实是一家公司，现实生活中，一旦发生房屋维修和服务纠纷，难免会出现开发商和物业公司一致对付业主的情况。《办法》出台后，物业服务的标准和条款由合同约定，一旦出现纠纷，对事不对人，这样非常好。

　　《办法》还要求，各县（市）区房管、建设、规划、监察等部门和物业项目所在辖区办事处、社区居委会应设立联合监督机构，对本行政区域内的物业管理招投标活动实施监督。

　　物业服务标准要“上墙”

　　《办法》对保安服务、绿化保洁服务、维修服务等也作了明确的规定。物业管理企业应将按照《办法》制订的物业管理方案，在所服务的小区内公布。

　　《办法》对物业公司如何确定服务人员制定了如下标准：建筑面积2万平方米以下（含2万平方米）设保安员4名，每增加1万平方米保安员增加1名；建筑面积每5000平方米设保洁员1名，建筑面积每增加5000平方米增加1名保洁员；绿化面积3000平方米设专职绿化工1名，绿化面积每增加3000平方米绿化工增加1名；小区建筑面积2万平方米以下（含2万平方米）设维修人员2名，建筑面积每增加2万平方米维修人员增加1名。

　　物业管理企业提供的服务项目和服务标准如下：

　　保安服务：小区门卫必须全天候提供保安服务；对重点区域、重点部位要定时巡逻；对火灾和治安等突发事件应制订应急预案。

　　保洁绿化服务：小区公共场所每日清扫1次，楼道每周清扫1次，生活垃圾日产日清；小区公共雨水、污水管道每年疏通1次，化粪池每年清掏1次；确保草坪、花卉、树木等绿化物整洁美观，无杂草、杂物、病虫害。

　　维修服务：对房屋公共部位、公共设施进行日常管理和维护，保证其正常运行；经常对小区房屋单元门、楼梯道维修养护；对路灯、楼道灯及其他公共部位的门窗、玻璃及时维修养护。急修项目2小时内到现场，24小时内修复，如不能在规定时间内完成，必须对居民作出限时修复的承诺；小修项目3天内修复，需安排工程修理的，应及时告知报修人；中修、大修应向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，及时组织维修。

　　市龙祥物业管理公司主任卫云丽介绍说，在以前的管理工作中，总会出现一些分歧：物业公司认为人员配置足够了，而小区业主却认为人员少等。现在好了，《办法》可操作性强，标准明确，非常方便物业公司安排服务人员。

　　物业收费项目应当公示

　　《办法》规定，物业小区成立业主委员会后，由物业管理企业与小区业主委员会协商收费标准，签订物业服务委托合同报价格主管部门备案。

　　物业管理企业经市价格主管部门批准的收费项目应当在小区公示，未经业主大会或业主代表大会同意，物业管理企业不得擅自增加任何公共收费项目。

　　物业管理企业代收代缴有关费用的，不得私自截留挪用，应当按时、足额缴纳到有关部门。物业管理企业在承接小区物业后，必须每半年公布一次收支账目。

    记者 陈小伟 实习生 王富 通讯员 杨新兴