被转包工程出问题谁该做被告

　　某房地产公司问：我公司一处房产工程由外地一家建筑公司承建，事后得知这家建筑公司和我们签完建筑施工合同后，又把工程擅自转包给了好几家承包方施工。现在工程质量出现问题，这几家承包方拒绝承担责任，请问我们该起诉谁？

　　中冶律师事务所张彦立、鲁辉律师答复：首先，第一家建筑公司未经你公司同意擅自把建设工程转包给其他几家承包方，是违反法律规定的。我国《合同法》第二百七十二条规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人；禁止分包单位再分包。”其次，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。”在这种情况下，你公司可以考虑一下其他几家承包方和实际施工人的赔付能力，选择最有利的一家承包方去赔偿你的损失，当然，你公司也可以将他们几方列为共同被告起诉，让其共同承担责任。最后，提醒房地产公司在与建筑公司签订建设工程施工合同时，一定要审查其是否具有相应的建筑资质等级，只有具有相应的建筑资质等级的建筑公司才具有建筑保质保量工程的能力，从而预防法律风险，保证房产工程的有效开发和使用。

　　选择按揭贷款却不来办手续怎么办

　　某房地产开发公司问：在商品房销售过程中，在买受人采取按揭贷款方式中支付房款时，买受人在签订正式的商品房买卖合同并缴纳首付款后，买受人迟迟不来办理按揭手续，在这种情况下我公司该如何处理？

　　中冶律师事务所张彦立律师答：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 但是在实践中由于法律防范意识的缺乏，以及商品房买卖合同确实不可能将合同履行中所有的细节问题都约定在内，因此就应依据《合同法》的规定并结合合同条款的规定进行合同条款的再造或者说进一步明确合同双方当事人的责任。

　　按照建设部和国家工商总局的商品房买卖合同的示范文本来理解，按揭贷款方式一般约定在合同“付款方式及期限”条款“3、其他方式”中，因此，按揭贷款就是买受人的付款方式，而在“买受人逾期付款的违约责任”条款中约定有“（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”

　　因此，合同条款的再造或者说进一步明确合同双方当事人的责任问题就需要通知买受人，在这种情况下，你公司进行催告后，根据实际情况可要求买受人继续履行合同并支付违约金，也可要求解除合同并有权要求其承担违约责任。在实际中，最好能和地址确认书结合起来更能明确双方的责任。

　　公积金贷款需要什么条件

　　西工区洪先生问：我去年三四月份买的房子，已签订购房合同，也申请了公积金贷款，但贷款现在还未批下来，而且开发商说合同还未备案完毕不能归还给我，这种情况正常吗？

　　左鑫律师答复：凡在市住房公积金管理中心以及各县（市）区管理部门建立住房公积金制度并连续按月足额缴存住房公积金6个月以上的，具有完全民事行为能力的职工，购买用于自住住房（含二手房）时，均可申请住房公积金贷款。其贷款担保方式最终均要转换为房屋抵押担保。既然用所购房屋作抵押担保，住房公积金管理中心必然要认真审查房屋的合法性，对于预售房屋来讲，管理中心主要审查预售许可证等相关证件。如果相关证件不齐全，无法实现担保自然也无法贷款。关于购房者与开发商所签的购房合同是不以是否备案为生效条件的，即只要合同签字生效后，合同双方均应依约行使权利并履行义务。

　　当事人在国外如何委托过户

　　老城区毛先生问：我购买刘先生现房一套，目前已全部付款，但由于刘先生到新西兰留学定居，回来实属不易。其电话称让其父亲协助办理，可到房产交易大厅办理过户手续时，工作人员称本人不在需有经过公证的委托书方能办理。我该怎么办呢？

　　许现伟律师答复：根据你来信反映的情况，刘先生是房屋的所有权人，因其有事无法与你一同到房管部门办理过户手续。其口头或书面委托其父办理确有不妥，房管部门工作人员的说法是正确的。现在刘先生已侨居国外，我国与新西兰属建立外交关系的国家。根据相关规定，侨居在国外的中华人民共和国公民从国外寄交或托交的授权委托书，必须经中华人民共和国驻该国的使领馆证明，经使领馆证明的委托书具有公证效力。因此，你可以让刘先生带上身份证、护照到我驻新加坡使领馆办理委托证明的手续，然后依其寄送的委托书在国内办理房屋产权过户手续。

　　以赠与的名义买房有无风险

　　西工区郭女士问：朋友要买一现房，为了少缴税费，欲跟对方签一份赠与合同，并进行公证，他们之间的交易依然照常进行，然后再拿此赠与合同去办理过户手续。这有什么风险吗？

　　许现伟律师答复：郭女士的朋友为了规避国家税收政策，采用了变买卖为赠与的做法。此举避免了土地增值税的缴纳，但确属违法行为，如果被税务机构查出将会受到严厉处罚。除了“公法”上的风险之外，还有“私法”上的风险，即双方对内讨价还价对外真真假假的言行，一旦出现矛盾极易产生纠纷。买方可能以公证过的赠与合同要求退钱；卖方可以利用在未办理过户前的一段时间将房屋另售第三人。综上，我们建议购买房屋最好还是依法进行。

　　办理房产证需要哪些证件

　　新安县的王先生问：我在郊县买了一套房子，开发商没有其他证件，只有土地规划许可证，像这种情况在我周围普遍存在。很多开发项目都没有办理正规的手续，购房者也通常什么都不看就买房，听说需要土地使用证才能办理房产证，请问省市有哪些法律法规对此有明确规定？办理房产证需要那些证件？

　　邵志强律师答复：为了加快房地产业的发展和尽快满足广大群众的购房需求，国家对商品房实行预售许可制度，即开发商预售房屋必须持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。只有取得《商品房预售许可证》开发商预售商品房的行为才具有合法性。购房人依与开发商签订的购房合同、当事人的合同法身份证明及在缴纳相关税费等手续后方可办理房产证。

　　住宅用地使用年限怎么算

　　高新区宗女士问：我前些日在洛阳高新区买了一套商品房，可最近才听说他们的土地使用年限是38年，说是高新区批的都是工业用地50年，已经圈地十几年，所以只剩38年了。现在国家规定的住宅用地使用年限应是70年，那么开发商用工业用地开发商品房并出售，违规吗？他们说产权到期会自动顺延，难道延期不收费吗？现在开发商《商品房预售许可证》已经批下来，正在收款签购房合同，他们并说如退房，交的两万元定金不退，我该怎么办？

　　许现伟律师答复：根据你来信反映的情况，你所购买的期房土地使用年限不会是38年，土地的性质也不会是工业用地。因为开发商的《商品房预售许可证》已办理成功，而办理此证的前提之一就是已经取得土地使用证，加之属于商品房居住用地，故该幅土地使用权出让期限应为70年。至于从何时算起，需看在土地性质转化过程中，土地部门和建设单位的土地使用权出让合同的规定。关于定金问题，要看你们所签订的《购房订购书》是如何约定的。具体情况，你可以到我们律师所建筑房地产法律事务部做进一步咨询。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理