西工区刘先生问：我于2002年7月7日购买了一套商品房，合同约定房屋交付后90日内我可取得房地产权属证书，否则，我不退房，出卖人按已付房款的3％支付违约金。可房屋交付已近５年，我也没拿到房产证，我找开发商退房，他们说合同约定不退房，但可以承担违约金，这种情况能否退房？

　　河南大进律师事务所左鑫：合同的解除是指在合同没有履行或没有完全履行前，由于实现合同的条件发生变化，合同的履行成为不可能或不必要时，合同关系的当事人依据法律规定的条件和程序，提前终止合同的行为。

　　合同的解除分为约定解除和法定解除，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务以及有其他违约行为，致使不能实现合同目的等，适用法定解除。

　　你虽然和开发商在合同上约定不退房，出卖人违约时向你支付违约金，但这并不能说明双方永远不能解除合同，因为这种约定是由于开发商的责任，导致你在规定的期限内不能取得房产证。如果是由于开发商的责任，导致你无法办理房产证，你不仅可以要求解除合同，还可以要求开发商赔偿相关损失。因为开发商在合同约定的期限内没有履行义务，在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行，致使合同的目的不能实现，构成了根本违约。

　　此种情况应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１９条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。”