只有集体房产证的房子能不能买

　　老城区吴女士问：请问只有集体房产证的房子可以买吗？有哪些风险？

　　左鑫律师答复：我国实行土地的社会主义公有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书确认建设用地使用权。吴女士所说的集体房产证即属于在此种建设用地使用权上所建的房屋。根据土地法的规定，农民集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这是保护集体土地的一条重要原则。擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处所得5％~20％的罚款。

　　不见开发商谁给我们房产证

　　涧西区王女士问：我98年买的房，2000年入住。现在付完了总房款，可没有发票，也没有拿到房产证。听说开发房子的公司倒闭了，我该怎么办？找谁负责呢？

　　姜玉松律师答复：正常情况下，在所签订的商品房买卖合同中都规定有房产证的办理期限以及逾期不能办理房产证的处理方式。另外在签订合同前，已对开发商的资质和售房资格进行了审查。只要开发商售房符合法律规定，且购房消费者按合同要求行使，王女士的问题应该是不会出现的。我们借此机会提醒消费者，要增强发票意识和合同意识，因为这是消费者出现纠纷后维护自己合法权益的基础。

　　

　　怎样取得土地使用权

　　涧西区某开发商问：我国土地使用权的取得方式有哪些？

　　建筑房地产法律事务部答复：我们土地使用权原始取得的方式，主要为有偿出让和行政划拨。

　　有偿出让是改革开放以来逐步形成的一种新的国有土地使用权取得方式。

　　行政划拨是一直沿用的国有土地使用权取得方式。自改革开放以来，特别是在实行国有土地有偿使用制度后，对行政划拨方式控制使用只能适用于一定范围的用地项目。

　　土地使用权“传来取得”的方式，包括通过转让、抵押权的或民事执行，变更国有土地使用权的主体等。转让是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为，其法律行使包括买卖、交换和赠予。抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押人或依法拍卖给第三人。民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于清偿债务。私有房屋的宅基地使用权，可以通过继承方式取得。

　　

　　什么是商品房包销

　　涧西区某房地产开发公司问：听说商品房包销在国际上非常盛行，在我国某些城市深受房产商和销售商青睐，那么什么是商品房包销，它有什么特点呢？

　　河南中冶律师事务所张彦立、鲁辉律师答复：商品房包销在英、美国家比较流行，我国台湾、香港地区也积极借鉴使用，20世纪90年代初期传入内地。商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同包销价格购买的行为。

　　商品房包销是开发商拓展房地产市场的一种经营方式，目的是保证商品房一次性全部或大部分售出，扩展销售量的空间价值，它具有以下特征：（一）合作性。在开发商和包销人之间进行的是一种特殊的承包销售商品房的行为。（二）占有性。包销人对包销的房屋享有销售权，并有权获取包销基价与销售价之间的差价。（三）风险性。包销期限内，如果包销人未按包销合同的约定将包销的房屋全部售出，剩余的房屋则由包销人按照包销基价承购。（四）时间性。包销期满，包销人要将未售出的房屋买进。

　　商品房包销为开发商和销售商提供了一个相互合作的机会，你公司可结合房地产市场的开发和销售情况，充分利用商品房包销的特点，有效地从事房地产开发经营活动。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所、河南中冶律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理