开发商让补交费用是否合法

　　吉利区刘先生问：我买了一套房子，合同约定2006年11月交房，当时交了3000多元的煤气初装费。今年4月，开发商说初装费涨了，每家要补交费用，不交就不通煤气。请问他们这样做合适吗？我们该怎么办？

　　建筑房地产部答复：购房消费者和开发商的法律地位是平等的，平等、自愿、等价有偿、诚实信用是民事合同的基本原则，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，如果你们在购房合同或其他文件中对煤气初装费已作出约定，在不符合约定条件的情况下是不允许变更的。如果强制变更，可依据约定要求开发商承担违约责任。

　　土地使用权限不够怎么办

　　高新区王先生问：我们买了房子，发现土地使用权只剩40年，那这房子买了之后到期怎么办？国家有相关规定吗？如果补交费用，谁该来承担呢？

　　建筑房地产部答复：来信涉及建设用地使用权续期的法律问题。根据《物权法》的规定，建设用地使用权续期分为两种不同情形：（一）住宅用地的，建设用地使用权人无需进行续期申请，在建设用地使用权期限届满时，自动续期。（二）对非住宅建设用地的续期，首先应在建设用地使用权期限届满前一年提出申请，然后由原出让建设用地使用权的有关政府土地管理部门，或者有批准权的相关人民政府土地管理部门批准，未经批准，建设用地使用权人在期限届满时将无权继续使用土地。一般情况下，非公共利益的需要，续期申请均能获得批准。至于补交费用问题，目前立法界正在酝酿之中。

　　物业服务内容有无基本界定

　　老城区刘女士问：我们小区公用的下水道堵了，物业不仅不管，还让我们自己出钱请人修理。请问我们交了物业费，物业都该管些什么？如果我们投诉，应该找哪个部门？

　　建筑房地产部答复：业主和物业管理企业是委托合同关系。物业管理企业在享受物业管理费的同时，也应全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务，并接受监督。一般情况下，物业管理服务合同对物业管理服务事项和服务质量都作出了规定。物业管理服务事项一般包括下列内容：（一）物业共用部位的日常维护和管理；（二）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；（三）环境卫生、绿化管理服务等。就本案来讲，关键看你们双方物业管理服务合同的约定。如果服务合同约定有这项服务内容，物业公司就应履行修缮义务。关于投诉问题，由于你们之间是民事纠纷，故最好通过协商、调解等民事途径解决。

　　拖延办证违约责任怎么算

　　涧西区高女士问：请问经济适用房与普通商品房房产证的办理时间有什么不同？如果合同上没有约定房产证办理时间，开发商又拖了近两年才提交办理，算不算他们违约？我们该向什么部门投诉？

　　建筑房地产部答复：经济适用房也属于商品房的范畴。关于办证期限，二者并无不同。根据相关规定，由于出卖人（开发商）的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除双方有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据你的来信，如果是由于开发商的原因，你就可依上述规定进行处理。鉴于你们之间的纠纷属于民事纠纷，我们不提倡你向有关国家机关投诉。

　　小区绿地应归谁所有

　　西工区某房产开发公司问：我公司所开发楼盘的小区内有大面积绿地，请问这些绿地的所有权是怎样确定的？

　　河南中冶律师事务所畅治平、鲁辉律师答复：新颁布的《物权法》将你公司所咨询的问题逐一作出了明确规定，根据《物权法》七十三条的规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”从该条规定中可以看出，小区内的绿地属于业主共有，任何人不应侵犯业主的共有权。但是有两个例外，一是“属于城镇公共绿地的除外”；二是“明示属于个人的除外”。

　　对于城镇公共绿地，指的就是牵涉到公共利益的城镇公共绿地，业主是不能够主张所有权的，目的是为了保护国家和社会的利益。而明示属于个人的除外，实际上主要讲的是一楼的窗前绿地。由于一楼楼房所处地段不好，销售量不高，打乱了开发商的开发计划和打击了业主的购买热情，阻碍了我国房地产市场的发展，新颁布的《物权法》就明确地规定了窗前绿地的所有权确定规则。只要在不损害全体业主共同利益的前提下，对于窗前绿地的所有权可以由一楼业主所有，这对于推动我国房地产交易的发展和保护业主的合法权益，具有十分重要的作用，具体如何明示给业主，不外乎三个方面：一、在报规划时给予明确；二、商品房销售时给予明确；三、在业主入住时给予明确。所以说，你公司可以制订完善的楼房开发计划，充分利用小区内的绿地面积，进行有效的房地产开发和经营活动。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所、河南中冶律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。你可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）    

　　

　　本刊记者 宋玉峰 整理