霍媛媛 摄

　　今年上半年，洛阳房地产市场不断传来某某楼盘涨价、某某楼盘销售又攀新高的消息。作为《洛阳晚报》“楼市热线”栏目的记者，在不断聆听购房者们的心声的同时，从他们安家置业的酸甜苦辣里，也感受着洛阳房地产市场脉搏的起伏。

　　来电咨询五类内容

　　据统计，今年上半年记者共接到热线来电800多个，其中约有3/5的来电者为洛阳市民，其余多为到洛阳置业的外地人或周围郊县居民。

　　他们咨询的内容归纳起来可分为五大类：

　　一、对房产买卖流程的咨询，如商品房《房屋所有权证》的办理、二手房的买卖流程等。

　　二、对有关房产销售资格条件、法律法规的咨询，如开发商应该具备哪些证件才能售房，《商品房预售许可证》的办理要符合哪些条件等。

　　三、牵涉到买卖纠纷的相关法律知识的咨询，如开发商私自更改合同，买卖双方因合同签署不明而发生争执怎么办等。

　　四、买房常识及国家相关政策的咨询，如洛阳二手房个人所得税征收标准，商品房契税应何时交纳等。

　　五、寻求建议。

　　随着洛阳房地产市场的日趋成熟，消费者的购房观念也有了很大变化。梳理热线记录时记者发现，人们的购房意识正在逐步朝着专业化、理性化的方向发展。

　　专业化主要表现在购房者对专业知识的理解和掌握有所增加。西工区的张女士问，自己买了一套房子，房子外墙的所有权应该归谁？吉利区的王先生问，开发商私占小区绿地加盖建筑物该向哪里投诉？关林的张女士反映，邻居家装修影响到自家的通风、采光怎么办？从这些问题中不难发现，部分购房者已经意识到了买房置业过程中的权益问题，自身权益的维护意识正在加强。

　　理性化主要表现为一些购房者在买房过程中更加谨慎，更加注重对购房常识的了解。老城区的吴先生说想买某开发商的房子，问楼市热线有无相关投诉记录？自己又该查验销售方哪几证？涧西区的马先生问，销售方只给看《商品房预售许可证》复印件是否可靠？高新区的潘女士问，开发商没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》就让收房是否合适，物业费在收房之前该不该交？这些消费者能在买房之前注意查询开发商信用、资质，在买房后谨慎对待验收，很大程度上规避了买房风险，大大减少了日后麻烦事的出现几率。

　　安居途中问题层出不穷

　　“头疼”一：各种原因导致房产证久办不下。

　　据记者了解，房产证久办不下的主要原因是申请办证方提供的资料不齐，导致办证时间延误。而出现资料提交不全的原因又有很多，如开发商自身证件不齐，成批购房者交纳维修基金和契税不及时、材料提交时间先后不一，甚至当购房者选择了商业贷款时房产证办理完毕也会被暂时抵押在有关部门。

　　“头疼”二：签合同碰上“霸王条款”。

　　老城区的李先生说，自己去买房，开发商拿出一份合同让自己比照着填，不允许改动，不愿意添加任何补充协议。很多购房者反映，有的售楼部只让他们填写身份证号码和他们的名字，日期、购房信息一律是销售方私下补填。这种问题被我们称为“霸王条款”，开发商或销售方为了最大限度地维护自己的利益，常常模糊条款内容，延迟合同生效时间，为今后逃脱责任埋下伏笔。

　　“头疼”三：开发商私改合同、规划，不讲诚信。

　　高新区的刘女士说去年她买了一套期房，当时广告上及开发商都承诺会有暖气，但后来自己发现合同上多了一张附加协议，协议上说没有暖气配置，开发商也反悔说没有承诺过。西工区的张先生等过了交房期才知道自己买了回迁户的房，只能退房或调换。

　　以上三大类问题，是引发各种购房问题的关键所在，由此衍生的小区没人管、钥匙拿不到、房地产公司假按揭等问题更是层出不穷。如涧西区的孙先生掏完钱才发现自己新房所在的小区跟原来规划的不一样。涧西区郝女士的合同，被开发商一拿走就是大半年，索要一直未果。还有老城区的刘女士，自己想退房，不论有理没理都要被开发商吃掉大半定金……

　　六大建议呼唤理性购房

　　查看开发商“五证”

　　河南大进律师事务所的邵志强律师说，经常有一些消费者反映买的房子因无合法手续而不能办证。我曾见过一个老板花70万买了一套抵押过的房子，这样随时都有被银行“赶出门”的危险。其实，只要消费者注意查看“五证”，或到房管部门查阅核实该房是否有被出售、抵押的记录，这种情况就可有效避免。

　　签合同注重细节

　　邵律师说，我们要买的房子无论多好，一切还要以合同为基础。而你是否具有优势、风险都体现在合同细节之中。还有就是对房子的质量、面积、产权证的办理都要有细节性约定；另外，还要把违约责任写清楚，这是容易产生欺诈的地方。对广告宣传、售楼人员的口头承诺要尽量写入合同，特别是对你关心和在意的问题一定要约定清楚。总之，购房者要签订的是一份充满技巧和法律智慧的合同，需要追求细节和落实细节。

　　选择知名开发企业

　　大部分业内人士认为选择有一定知名度的开发商，客观上有利于降低购房者的购房风险。由于品牌效应是开发商资金实力、产品质量、服务水平的综合体现，在参加各类评比活动时，开发商资质也会受到有关机构审查，对于购房者来说比较有利。涧西区的王女士说，自己的房子住了几年还没有房产证，听说开发商破产了，小区无人管理。其实，如果当年该小区开发商实力稍微雄厚一些，也许今天这个小区就不会沦为“破产企业的家属院”了。

　　购买期房要慎重

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条对商品房的预售条件作出了明确规定，开发商没有拿到《商品房预售许可证》的，不得向买房人收取房屋预订款，不得以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房。由于期房具有很大的不确定性，相应购房风险也比较大，业内人士提醒大家，购买期房时在证件查看及合同约定上要更加谨慎。

　　实地看房不能省

　　如果你认为自己拿着房子的规划方案和开发商的保证书就不用再去实地看房，那你就错了。西工区的梁先生说，开发商为了加盖底层商铺把自己那栋楼的过道都给改了。实地看房可使消费者尽早了解到所购房屋的现实情况，也可有效减少很多令人“悔之晚矣”的草率决定。

　　不要贪图小便宜

　　由于房子是一种耗资巨大的商品，很多消费者在面对开发商的“让利”时常常喜不自禁，迅速作出买房决定。其实，天下没有免费的午餐，让利并不代表消除了购房风险。为保护消费者利益，《商品房销售管理办法》中明确指出“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房”。面对五花八门的让利措施，购房者更应保持冷静，仔细衡量得失。

　　平和心态，

　　拒绝多余烦恼

　　通过接听热线记者发现，有部分购房者一听说“房价要涨”就匆忙排队交钱，等房子有了问题才发现售楼人员已不似先前热情，购房合同也签得稀里糊涂。其实，从房管部门得到的数据来看，我市商品房住宅竣工面积与正在施工的商品房面积完全可以满足居民的购房需求，而我市的商品房市场也正在供需平衡中稳定发展，“追涨”心理完全没有必要。

　　购房者遇到问题后，应该及时将问题梳理清晰，尽量提供真实有效的材料给市房管部门、市消费者协会、市建筑工程质量监督站、相关监督媒体等寻求帮助，也可通过法律途径维护自身权益。

　　虽然投诉有“门”，但为了“意外情况”四处奔波，毕竟会影响到购房者正常的工作和生活。业内人士认为，将工夫多用一点在购房前，保持平和的购房心态，理性购房，才是远离烦恼的最佳途径。

　　本刊记者 宋玉峰