宋玉峰 摄 畅冰冰 摄 李万春 摄

　　今年以来，洛阳开始流行“全民地产运动”这一说法。这种说法可能未必能够全面概括洛阳房地产市场目前的真实情况，但是进入房地产行业的企业确实在增多，买房的人也在增多。就算暂时买不起房子的人也满脑子在盘算着买房，有些人甚至会担心再不“出手”，以后就买不到理想的房子。

　　“有条件上，没条件创造条件也要上。”在这种心态作用下，一些年轻人在排队拿到认购卡之后，才开始琢磨如何才能凑够首付款，才意识到买房不是一件“小耍”的事。

　　近日，洛阳日报社地产事业部在凯瑞君临商务大厦举行座谈会，部分房地产开发商、营销代理商和地产界权威人士就今后洛阳房地产市场走势，进行了全方位的预期和分析。

　　年内：“涨”声一片

　　据业内人士分析，造成今年上半年商品房供、销两旺和房价持续上升的原因，除了土地价格上涨、建筑成本增加及配套费用加大和住宅品质提升、产品格局改变等成本因素拉动外，主要是宏观和微观两个方面的共同作用造成的；而今年下半年，依旧是根据这两方面因素，使得大多数开发商和营销商都作出了“涨”声一片的预期。

　　宏观方面。一是城市化进程的支撑。城市化在初级阶段，城市化率在20%左右的时候发展很缓慢。但是一旦达到30%以后，发展速度就明显加快了。据悉，2006年我省、我市的城市化水平分别达到32.5%和39.6%，也就是说，洛阳目前的城市化率已进入了高速城市化的时代。城市化进程的加快将造成大量的新转移定居者，农村人口将加速向中心城镇聚集，城镇居民也将加速向中心城市聚集。这意味着洛阳的房地产仍有很大的发展空间。这是大的趋势，谁也不可阻挡。二是洛阳城市地位的提升。这一点，从外地人和郊县农民来洛购房的比例就可看出。另外，省内其他城市，像焦作、济源等地的房价开始逼近洛阳，南阳市白河沿线的楼盘更是已经达到每平方米3500元～3600元。相比这些城市，洛阳的居住环境显然更具先天优势，也更吸引人。

　　微观方面。首先，市民居住的刚性需求旺盛，导致房地产市场进入销售高峰期。经过多年的市场培育期，市民的住房观念已在慢慢发生改变，这种变化经过一段时间的“发酵”，在适当的时机就会爆发出来。其次，置换、投资性的柔性需求也在逐步升温。投资渠道的单一，确实使部分股市资金回流到房地产市场，进一步加深了市民已经苏醒的投资意识。再次，90平方米以下的小户型“大行其道”。即使单价比大户型略高，但由于洛阳市民的消费习惯加上对于房子总价的敏感，所以，不算高的总价，让更多的人买得起房。

　　据知名营销公司的经验判断，在洛阳很少出现“房奴”这一现象。有的消费者即使有还贷压力，但也不算大。这些利好因素，都将会造成旺盛需求这一现象的持续。

　　中长期：谨慎乐观

　　虽然对于今年下半年的预期是“涨”声一片，但是面对洛阳中长期的房地产市场，业内人士认为，还是要谨慎对待这种乐观。

　　从2006年下半年开始到今年上半年持续的旺盛需求，让很多消费者都产生了“买涨不买落”的心理认同感。但是仔细观察后不难发现，在四五月的销售旺季，一方面，需求量持续攀升，另一方面，供给量实际上是在减少：很多楼盘都处于尾盘阶段，并没有多少房源可以销售。而一些新盘、大盘那时侯并没有真正入市，这也是造成 “全民地产运动”这一现象的特殊背景。

　　洛阳由于人口结构等原因，房地产市场存在着一些与活跃市场的活性因子相对的惰性因子：由于缺乏品牌竞争力，个别小盘为了尽快完成回款，会以价格而不是品质作为抢夺市场的武器，从而在一定程度上影响了房地产市场的整体升级；另外，集资、定向开发，也在一定程度上制约了品牌开发商的品质升级。这些类型的房源以一定比例涌入市场，虽然有其“惰性”的一面，但是在市场的理性发展方面，却也起着“活性”的作用。

　　洛阳的区域辐射力虽已有大幅提高，但跟国内一些大城市相比，仍有本质区别。在大城市，房地产市场的需求量可以无穷无尽。举一个例子，每年毕业后留在这些大城市的年轻人，隔几年便会在本地置业安家，单是这样一个群体的需求，就难以估量。在洛阳，这样的群体却几乎是缺失的。从一个角度就可以看出，洛阳房地产市场的需求量并不是无限的，而是有限的。

　　因此，从长远看，洛阳的房地产市场将会持续新盘竞争的局面，而品质将成为竞争的关键。

　　认清价值更重要

　　对于“全民地产运动”，业内人士认为，深层的原因还是因为市民对房价上涨增幅过快的恐慌心态。同时，也是楼市信息不对称的产物，目前不少楼盘开盘都会选择“少量多开”的开盘模式，这样就很容易造成排队买房的现象，加上现场气氛的烘托，自然就显得人气特别旺。与此同时，在特定的购买环境中，也会导致消费者思考不理智。现在不少开发商在选房时，给每个选房者限定了5～10分钟的选房时间，在好不容易轮到自己，但原先看中的房源已经被别人买走的情况下，加上后面排队等候人的催促，不少购房者很容易头脑发热，买了自己并不中意的楼层、朝向甚至是户型的房子，往往后悔不迭。因此，专家提醒：要认清价格背后的楼盘价值，切不可为了赶风而买房。

　　本刊记者 霍媛媛