金融和土地是影响房地产发展的最主要因素。目前，我市的房地产信贷状况如何？人行洛阳市中心支行日前出台的房地产信贷分析报告认为：房地产开发贷款增幅回落，开发贷款投向实力强的房地产企业；个人住房按揭贷款的增势有所放缓，重点控制投资性房贷；洛阳楼市呈现供需两旺的理性发展态势，规范管理、稳定房价也很必要。

　　开发贷款：投向实力强的房产企业

　　今年以来，我市各银行机构的房地产贷款，尤其是商业性的房地产开发贷款增幅较去年同期有大幅回落，开发贷款大多投向实力较强的房地产企业。

　　目前，各商业银行发放的房地产贷款包括住房开发贷款、建筑安装企业贷款、房地产企业贷款、土地储备贷款、个人房地产贷款五大类。截至今年二季度末，我市房地产信贷资产合计709241万元，较年初增加81805万元，较去年同期增加25939万元。住房开发贷款109244万元，较年初上升15290万元，较去年同期减少4267万元，占全部房地产贷款的15.67%。

　　从房地产贷款的结构看，占比重较大的为房地产企业贷款及用于洛阳新区建设的土地储备贷款，风险较大的住房开发贷款所占比重较小，主要原因是金融单位严格以国家对房地产行业宏观调控的政策为导向，一方面对原有的住房开发贷款采取逐步压缩、收回的信贷政策，另一方面支持地方建设，规范贷款投向，筛选综合实力较强的房地产企业作为支持对象。

　　银行严格房地产贷款的投放，进一步加剧了开发企业资金的紧张局面。可以预见，房地产行业的暴利时代已基本终结，一些规模较小、品牌较差、土地储备不足、资金实力较弱的房地产公司将逐渐被淘汰或兼并，最后剩下的将是实力强、规模大、经营规范的大型房地产企业。

　　个人住房贷款：控制投资性房贷

　　房地产金融在金融总量中所占的比例很大。当前，房地产已在国民经济中占据举足轻重的地位，与57个产业存在直接或间接的联系，并且与普通百姓的关系愈来愈紧密。

　　今年3月、5月，央行连续两次加息对房地产行业产生了一定的影响。对于购房者来说，虽然每次利率调整幅度不大，还贷压力不会增加很多，但多次累计下来，影响不小；加息与上调存款准备金率的“组合拳”对于房地产开发企业的影响要大于对购房者的影响，存贷款利差、特别是中长期存贷款利差缩小，有助于控制银行贷款，尤其是中长期贷款的增长势头。银行的放贷能力被降低，对房地产开发企业而言，依靠银行贷款融资的难度加大了。

　　面对国家宏观调控力度的加大，我市各金融机构重点加强了对个人房贷尤其是投资性房贷的控制，重点支持首次购房的自住者，个人住房按揭贷款的增势有所放缓。截至二季度末，个人住房公积金贷款81257万元，占全部房地产贷款的11.65%；商业性个人住房贷款25223万元，占全部房地产贷款的3.62%。

　　洛阳楼市前景：供需两旺为主流

　　随着国家调控房地产市场政策的出台，人民银行从2003年6月开始对房地产投资进行控制，运用调整住房贷款利率和调高存款准备金率等措施收缩信贷资金，控制信贷资金过分投资房地产市场。但这些调控措施对洛阳楼市影响并不大，这缘于洛阳特殊的发展空间。因此，预计洛阳房地产市场在未来的两至三年内将继续呈现供需两旺态势，价格也将理性上扬。

　　主要原因是：

　　需求和投资双向拉动。一方面，洛阳作为生态宜居城市，居住环境越来越受到外地人的青睐，来洛阳置业者不断增多。加之城镇居民收入增加，改善原有住房条件的旺盛需求，使得二次购房者也在迅速增多；还有一部分富起来的农民，为了便于子女上学，也陆续在城市里置业。未来房地产市场的需求，将以120平方米以下的经济适用住房为主。另一方面，在洛阳新区建设的拉动下，良性的投资环境已逐渐形成，稳步上涨的房价，也使一些手中有闲钱的居民感到有利可图，纷纷投资房地产，待价而沽，出租或出售。旺盛的自住、投资需求将共同促使开发商建造更多新的楼盘。

　　另外，开发成本的上升也在拉动房价上涨。土地、税收、建材等开发成本的增加，更是导致房价上涨的直接因素。如目前钢材等价格持续上扬，铝型材已由去年的每吨2.2万元上升到每吨2.8万元。

　　本刊记者 韩黎芳 通讯员 梁红山