楼市热线 你问我答

　　啥样的建筑施工合同无效

　　涧西区某房地产开发公司问：我公司和建设单位订立的建筑施工合同被法院认定为无效合同，请问啥样的建筑施工合同会被认定为无效？被认定为无效后，如何和施工单位结算工程款？

　　河南中冶律事务所律师符继隆、贾洪刚答：依据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条和第四条的规定，建设施工合同无效的情形主要包括五类。（一）承包人未取得建设施工资质或者超越资质等级的。（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，即我们通常所说的挂靠。（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。（四）违法分包的。（五）转包的。除此之外，凡是违犯我国法律、法规禁止性规定的建筑施工合同同样会被法律认定为无效合同。

　　依据我国《合同法》的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因为建筑施工合同的标的是建筑物，通常情况下无法原物返还。

　　在实际的操作中建筑施工合同被认定为无效后，工程款的结算分下列几种情况处理：一、竣工验收不合格的，不予结算，如果是施工单位存在过错，可以要求其承担必要的损失；二、竣工验收合格的，参照合同结算，双方有争议的仅就争议部分实行鉴定；三、竣工验收不合格，但经修复后合格的，参照合同结算，但施工单位必须承担修复的费用。

　　你公司可参照以上原则解决工程款结算问题。

　　立约定金将去向何处

　　西工区林女士问：我想买一套商品房，已签订了认购书，交付了定金。我想了解一下定金以后会被如何处理？

　　邵志强律师答复：在商品房买卖中，开发商让消费者签订认购书和交纳定金是一种通常做法，这种定金性质属立约定金。至于定金以后会如何处理，则要依据当事人的约定和法律的规定来判断，主要应考虑以下两种情况：第一，因一方违反认购书的约定，致使商品房买卖合同未能订立，要适用定金罚则，即交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，则要双倍返还对方当事人的定金。第二，当事人双方均无违约行为，只是因为在无悖公平原则的情况下不能对合同中的条款协商一致，或者是因为不可归责于双方当事人的原因（如不可抗力或其它当事人意志以外的原因）而导致合同未能订立的，则收取定金的一方当事人应将定金返还给对方当事人。

　　当然，如果你能与开发商顺利签订商品房买卖合同，定金通常会直接充抵房款。

　　预售时签订认购书是否有效

　　西工区梁女士问：在开发商没有取得商品房预售资格前，内部认筹、认购是否合法？消费者在承担哪些风险？

　　许现伟律师答：取得商品房预售许可证是销售期房（预售房）的前提。不可否认，在此之前开发商通过和购房消费者签订《商品房认购书》销售房屋已成为一个普遍的现实。该认购书也是一种合同，只要是双方当事人的真实意思表示也是有效的。但在签订正式的商品房买卖合同前，开发商必须取得预售许可证。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理