前几天，发生在朋友身上的一个小故事让记者“顺藤摸瓜”对我市的二手房市场进行了一次较为深刻的研究。

　　朋友想买本单位的房改房，房子位于2楼（共6层），106平方米，三室两厅一卫。因为卖方称房子的售价17万元是净利润，其他一切税费均由买方（记者的朋友）承担，因此，朋友非常关心过户时买卖双方的支出。当他听说仅卖方就要缴纳税费1万多元时，大惊失色。记者根据他的口气判断，这笔买卖恐怕难以成交了。

　　二手房中介公司生意大不如前

　　7月30日，记者在房管局房产交易中心二楼的二手房交易市场看到，来此咨询二手房业务的购房者不是很多。

　　“洛房理财”的一位房产经纪人表示，最近两个月来，二手房成交量较之前减少了大约一半。每个月的平均成交量仅有十几套。每天前来咨询的购房者，大约只有十几组。他说：“以前我们每天都很忙，现在则比较清闲。”

　　记者又询问了其他几家二手房中介公司，情况也大致相同：成交量锐减，咨询者减少许多。

　　值得注意的是，在征收营业税之前，各个二手房中介公司的成交量就已经下滑不少。“洛房理财”的房产经纪人说，今年1月至5月，他们公司的二手房成交量与去年同期相比，减少了大约30%。其他二手房中介公司的成交量也都有不同幅度的下滑，且幅度都不算太小。

　　那么，到底是哪些原因导致了我市二手房市场的“降温”呢？它的前景如何呢？

　　税费增、房价涨、房源少是原因

　　据市房管局相关人士及一些二手房中介公司房产经纪人的共同分析认为，我市二手房市场的“降温”，大致有以下几方面的原因：

　　首先是税费骤增。国家为抑制房地产市场上的投资与投机行为，出台了针对卖房者征收营业税（五年内）与个人所得税的政策，而洛阳从今年5月17日起开始征收，其中营业税5.5%，个人所得税1%。对于几十万的房产总额来说，这6.5%的税额，绝对是一笔大数目。因此，卖房者只要不是急需用钱，就会选择“捂”着，等到超过五年再卖，支出更少，利润更多。

　　其次是房价不断上涨。卖房者“捂”房的另一个驱动因素是房价的上涨，因为谁都想自己的房子多卖些钱，如果能将房子“捂”得再久一些，房价再涨高些，就能获得更大的收益。新房价格的不断上涨也带动了二手房价格一路走高，据了解，无论市区的哪个区域，较新的二手房（2000年以后的房子）的价格已经和新房的价格相差无几，这个原因也使得买房者望而却步，转而直奔新房而去。

　　最后是二手房房源的锐减。因为卖房者“捂”房的多了，使得二手房市场上的房源减少约30%，这无疑也大大影响了二手房的成交量。

　　我市一位房地产专业人士表示，尽管目前我市的二手房市场出现“降温“态势，但是对于二手房市场的前景，不必过分担忧，一是因为税费的突然增加，使市场需要有一个适应期与观望期，这是必经的阶段。二是二手房相对于新房来说，有它自身不可替代的优势。比如，风险小，不必面临规划变更、面积缩水等问题；所处地段大多很不错，对购房者的工作、生活及子女上学都比较有利；省去了装修的烦恼等。三是二手房的价格较新房还是要便宜一些，特别是房龄稍长一些的房子，对于资金不太充足或不想贷款当“房奴”的购房者来说，还是比较适合的。

　　本刊记者 刘丁

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　　卖房者需缴的税：

　　1．营业税：总房款的5.5%（超过五年、含五年的普通住房，经审核可免征营业税）；

　　2．城市维护建设税：总房款的0.35%；

　　3.教育费附加：总房款的0.15%；

　　4．印花税：总房款的0.05%（双方征收）；

　　5．土地增值税：总房款的1%（普通住宅暂免征收；非普通住宅满五年免征收；满三年不满五年的减半征收；未满三年全额征收）；

　　6．个人所得税：总房款的1%（五年以上的家庭唯一生活用房免征）；

　　买房者需要缴的税：契税,普通住宅2%，非普通住宅(建筑面积144平方米以上)及商铺4%。