张治国 摄 　　刘 丁 摄

　

　　谁在组织团购

　　“盟主”是一位购房者的网名，同时，也是“洛阳购房联盟”QQ群的管理员。今年3月，这个QQ群就被急需买房的人挤爆了。QQ群的会员上限只有200人，不断闻讯要求加入的网友却仍在增多，万般无奈，他又创建了第二个QQ群“洛阳房友VIP”。当记者加入时，发现这里热闹异常，众多网友都在商讨着联合购房的事。

　　“我的购房群完全是公益性质的，不收取任何准入费用，通过网络联系有意向的人，然后直接去售房部要点儿优惠。”面对记者的提问，“盟主”显得非常坦率，他说，“去年我们组织过两次小型团购，都非常成功。后来我们又组织了30多人，打算团购新区的某个项目，但由于开发商给的优惠过低，加上售房中介可信度不高，最终放弃！”

　　“盟主”还告诉记者，现在他之所以不愿意再组织团购，是因为当前有实力的开发商大多不愿参加团购活动。

　　据悉，这种依靠互联网自发组织的民间购房团队虽然参与者众多，但真正团购成功的几率却很小。民间购房团队毕竟只是小打小闹，相比而言，企事业单位团购的现象在新区楼市就更加突出了。有组织、有领导地跟开发商谈判的砝码相对来说重一些，所以成功的把握更大。

　　两股团购力量，一度成为新区楼市“旺销”的强力“兴奋剂”。但从记者抽样采访的几个楼盘来看，因为当前投资性客户逐渐增多，开发商似乎已不愿意接受团购。“现在楼市这么火，谁不想多赚些钱啊！”一个楼盘的案场负责人如是说。

　　团购为什么这样“火”

　　“新区楼市之所以火热，是因为团购现象比较普遍，尤其是单位组织的团购。”洛阳市奥阳房地产咨询有限公司总策划马振说，“除此之外，还存在另一种形式，叫‘定向开发’，主要是针对有特殊需求的单位，单独建设。团购针对的楼盘属性则以正在规划设计和销售中的项目为多，可以向社会公开发售，也可以卖给团购客户。”

　　辉腾策划企划部经理冉战锋更直接地表示，新区房地产团购项目占在售项目的50%左右，几乎集中了全市在建的所有团购项目。2004年下半年到2005年，新区房地产刚刚兴起，团购以行政事业单位为主，其中还不包括单位自建房，目的就是聚集人气；从2005年下半年开始，新区房地产市场逐步走向商品化，市内包括郊县的各个单位开始心甘情愿地来新区团购，民间自发组织起来的团购也越来越多。

　　曾几何时，开发商使尽浑身解数推销产品，因担心自己的房子成为滞销品，而对团购群体笑脸相迎，让利优惠。然而时过境迁，受外界舆论和一二线城市房价不断攀升的“高温”影响，开发商开始逐渐意识到团购对于零售的潜在伤害，所以仍然遵循以零售业务的个性化服务为主的销售模式，认为“团购”与“零售”应该相互补充、相互完善。

　　马振分析说，团购这种形式以后不会很火，因为商品住宅的开发正在不断增多，投放量也会大大增加，房地产市场已由卖方市场转向买方市场，购房者自己就可以把价格砍下来。

　　团购是柄双刃剑

　　“团购的好处是显而易见的，就是便宜。团购可以很好地把客户吸聚到项目上来，依靠团队力量，来跟开发商博弈。从法律角度来说，团购群体的性质和作用类似‘业主委员会’。”洛阳精顺房地产策划营销有限公司策划师赵汗青说。

　　对此，中国验房师管理协会河南分会洛阳代表处主任陈金亮也表示了类似观点：“开发商对于团购的重视程度和散户不一样，比如说选房卡、签合同这样的购房流程操作会更加规范，后期牵涉到交房等质量问题，也会相对容易解决。”

　　“团购对于完善开发商的资金链来说，是利好事件。比如在办理预售证等过程中，开发商需要资金，银行也在想办法缩减贷款，所以，开发商选择让利给购房团队，对双方都有利。”洛阳市百思堂房地产咨询服务有限公司总经理方志立说。

　　但团购的负面效应，也同样成为业内关注的焦点。方志立认为，团购最终成功率不高，原因在于：很多单位组织的团购只是发一些补贴，逼迫开发商一再让利，同时还要跟开发商单独签订合同，对交工标准详细约定。这样的双重要求，开发商一般极难满足。

　　陈金亮说，团购本来是一种捆绑利益共同体，按道理说应该是消费者跟开发商签约，但情况却演变成了消费者跟团购组织者之间签约，对团购组织者的约束相对较少，所以在交易过程中，消费者容易被团购组织者牵着鼻子走。另外，这种方式也为团购组织者跟开发商之间进行暗箱操作埋下了伏笔。

　　有着多年房地产营销实战经验的冉战锋说，团购对整个楼市的市场化运作并不是很有利。市场交易应该由散户和开发商共同完成，结果团购以后，由一两个人左右了市场，开发商很被动，不利于市场协调发展。加上很多人团购是二次置业，真正有需求的人反而买不到合适的房子，房源一少，会拉动房价上升，容易造成表面上的供不应求，给楼市泡沫打下基础，所以说，楼盘大面积旺销，不一定能真正反映市场的供求关系。

　　冉战锋表示，中小开发企业面临资金压力，接受团购的初衷是为了尽快回笼资金。楼盘动工以后，一下子团购出去，大家都不知道，市场影响力、关注度极低，不利于开发商的品牌建设。其实，团购最大的隐患在于后期的物业管理。可以想象一下，假如20万平方米的小区，团购出去10万平方米，一半是一个单位的住户，另一半是散户，这样的组合对于物业公司的管理是个难题，很容易被大户左右，当然也可能会管理得很好，这是两个极端。但从现在团购入住已经成形的小区物业来看，大多都不尽如人意。

　　记者在采访中了解到，有些楼盘定向卖出以后，开发商心里隐隐作痛，毕竟每平方米比市场价少卖几百元。“羊毛出在羊身上”，为了获取既定的利润，他们会尽量在项目建设及其配套设施上省工省料，以降低成本。这些问题，只有业主住进去以后才会逐渐暴露出来。那时，您会为买到这样的房子平添无尽的烦恼。

　　所以，房产团购还需谨慎为好！

　　本刊记者 畅冰冰