物业用房被私自抵押怎么办　　

　　西工区杨先生问：我们小区的开发商将原先承诺归业主所有的部分物业用房和业主活动会所对外出租，又瞒着业主将该房抵押。请问法律有无对物业用房的专门规定，我们该如何维权？

　　大进律师左鑫答：依据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，业主除对建筑物专有部分拥有所有权外，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。一般来讲，物业用房和业主会所属公共设施，且开发商已承诺归业主共有，那么该房的所有权依法属于业主共有。现开发商将该房对外出租和抵押，是对小区全体业主共有和共同管理权利的侵犯。你们可通过法律途径维护小区全体业主的合法权益。　　

　　业主委员会享有哪些权利

　　老城区刘女士问：请问业主委员会作为联系业主和物业管理企业的桥梁，享有哪些权利？

　　大进律师左鑫答：根据物业管理条例的规定，业主委员会的权利主要有：1.核验权。即业主在入住之后对居住的实际情况，依据购房合同及开发商的承诺进行核对，或者重新检验，如果出现不符，可根据合同或有关法律代表业主主张权利。2.知情权。即业主对自己所拥有的物业的有关资料及物业管理公司的有关情况（如资质、收费标准、收支情况、服务内容、有关基金的使用等）有权了解、掌握。3.选择权。即业主委员会有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。4.监督检查权。即业主委员会有权对物业管理公司的工作进行监督、检查、提出批评建议。5.受益权。即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等营利性收入有收益的权利。该收益权应由业主委员会代为行使。　　

　　尚未过户拆迁补偿该不该得

　　洛龙区屈先生问：三年前我购买了一套二手房，但由于种种原因原房主一直拖延不办理房屋过户手续。最近听说这套房子所在地要拆迁，请问如果原房东一直不办理过户，将来拆迁补偿金是否归我？我可以要回这笔补偿金吗？

　　大进律师许现伟答：买卖房屋应到有关部门办理房屋过户手续，并取得产权证书，房屋产权证书是证明房屋所有权的唯一合法凭证。没有过户，该房屋的所有权人仍然是原房东。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人只对被拆迁房屋的所有人予以补偿、安置。显然，拆迁人只有将拆迁补偿款支付给原房主才是合法的。至于屈先生能否最终得到这笔补偿款，要看未能办理过户手续的原因到底是什么及双方责任的大小。当然，在与原房主、拆迁人协商一致的情况下，屈先生也可以得到拆迁补偿款。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。　　

　　承租人造成的损失谁赔偿

　　某房地产开发商问：小区内的业主将自己的住房出租给他人使用后，如果承租人造成了财产损失，责任应由谁来承担？

　　河南中冶律师事务所张彦立、鲁辉律师答复：你公司所咨询的问题涉及到了物业使用人在物业管理中权利义务的规定。

　　根据2007年8月26日新修订通过的《物业管理条例》第四十八条规定：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。承租人作为房屋的实际使用人，除了应遵守其与业主之间的约定以外，还要遵守法律、法规和管理规约的有关规定。如果使用人违反了管理规约和《物业管理条例》的规定，业主应当承担连带责任。法律之所以要业主承担连带责任，是因为物业使用人是由业主选择的，因此，业主应当担保其所选择的使用人不会违反管理规约和《物业管理条例》的规定，从而进一步有效地保护其他业主的合法权益。　　

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　　本刊记者 宋玉峰 整理