张治国 摄

　　编者按 有人购房自住，有人买房投资，有人炒房赚钱。无论出于什么目的购房，购房人都认为自己只赚不赔，这种观念的结果就是房子卖得快，房价创新高。

　　购房、炒房似乎可以赢利，但是这其中蕴藏着诸多风险又有多少人警惕呢？国家宏观调控政策还有多少要出台(其中包含金融风险、税收风险等)，没有人能够预测；有些开发商不讲诚信带来的诸多市场风险有多大，没有人能够估计；购房人本身因工作变动、家庭变故及疾病、意外等带来的未来风险，购房人也不能不考虑。因此，买房前一定要三思而后行。

　　

　　房地产局势充满着很大的变数和风险，楼市该何去何从？购房者该如何面对？暗藏其间的风险有多少？这是困绕着很多人的疑问。

　　影响房价的因素很多，市场供需变化，利率、税收等各种政策的影响，宏观调控政策的变化、执行力度，舆论导向和各自对市场的预期，当然，还有加息的惯性因素等。

　　对此，《人民日报》发表评论称，中国的买房者，无论投资炒楼的，还是自买自住的，仿佛都忘却了“房价会涨就会跌”的经济铁律。 经济规律是无情的，当我国的房价出现拐点的时候，投资房产的人只能眼睁睁地看着自己的资产不断贬值。即便出手也要承担不少损失，这种损失可能是一个家庭难以承受的。

　　因此，投资房产决不等于给收益上了保险。除此以外，对于普通购房者而言，政策风险可能才是目前最大的风险。在种种力量博弈的过程中，每一个真正的购房者都需要擦亮眼睛，看清楚摆在面前的风险。认清风险，防范风险，保护好自己的切身利益。

　　金融政策的累计效应

　　风险指数：★★★★★

　　2007年1月1日 施行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

　　2007年2月1日 土地增值税开征

　　2007年3月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%

　　2007年5月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点

　　2007年7月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

　　2007年8月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点

　　风险解读：

　　新浪网与某地产机构联合调查显示，一年内四次加息让54.1%的消费者选择暂缓购房。屡次加息对27.4%的“房奴”生活产生了冲击。在对“如果您已经贷款买房，加息对您的生活影响”的调查中，有46.5%的购房者感觉“成本明显增加，还款压力加大，但对日常生活影响不大”，26.1%的购房者感觉“成本增加有限，可以接受，生活照旧”，此外有27.4%的购房者认为“成本骤然增加，对日常生活已经产生了冲击”。

　　此次网上调查的结果显示，在未来较长的时间内，央行再度上调利率的预期依然存在，这使得“房奴”的还贷压力不断增加。

　　几乎与央行年内第四次加息同时，“房贷首付提高”的传闻也逐渐白热化，美国次级债风波更是在此间席卷全球。这对于房地产金融市场意味着什么？

　　加息频率的枪口对准的难道是楼市？从央行加息的频率看，近两年多以来，加息的频率在明显加快，由此可见央行紧缩性调控力度明显加大。在这样的货币政策背景下，所谓进入“加息周期”的说法已经成为不争的事实。所以，当下需要高度关注的是，货币政策的加息周期将会给哪些行业造成更大的影响。毋庸置疑，房地产行业首当其冲。

　　由于负利率、人民币升值和流动性过剩，加上各级地方政府和有关职能管理部门介入过深和过度“呵护”，当今宏观调控的效果屡被“悬空”。由于四次加息幅度有限，特别是单就本次加息而言，对房价的影响并不很大，对开发商和投资者来说，由于一些有悖于中央政府“管住银根”政策的行为，对房地产的投机推波助澜，所以风险也不太大，但对于广大中低收入自住者来说，可能就会降低生活质量，被迫为高房价埋单或成为“房奴”了。

　　必须指出的是，楼市的政策风险正在积累增加。当前有些地方的房地产市场上楼市投机已占半壁江山，大量的住宅囤积在流通领域，一旦泡沫积聚后破裂，昨天、今天的投机需求就会叠加成明天的供给，楼市的拐点就会出现。

　　我国进入了新一轮的加息周期，对日益增加的房贷风险，消费者要有清醒的认识：风险的积聚，是个量变到质变的过程。一旦达到质变，压倒骆驼的“最后一根稻草”的效应就会体现了。

　　调控政策的“釜底抽薪”效应

　　风险指数：★★★★★

　　2007年3月16日 中华人民共和国物权法颁布

　　2007年4月2日 建设部等八部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》

　　2007年6月11日 商务部、国家外汇管理局联合出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》

　　2007年8月13日 中国政府网发布了《国务院关于解决城市中低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）

　　2007年8月24日 全国住宅工作会议召开

　　风险解读：

　　许多没有购房的消费者都对近几年房地产宏观调控感到无奈甚至恐慌，房价还将上涨的言论也几乎成了“全民共识”，而这种共识背后不乏中低收入家庭面对“调控变空调”的无奈。房地产调控问题向来是“按下葫芦起来瓢”，从效应层面看，中央和地方虽然围绕调整住房供给结构出台了大量政策举措，但细化落实需要一个过程，而一些围绕房地产市场不同调控目标出台的土地、金融、财税政策也存在着相互抵消和矛盾的现象，在一定程度上削弱了调控力度。

　　今年初，建设部住宅与房地产产业司司长沈建忠称“房价回落基础还不稳固”，并称2007年将是调控政策落实年，要解决执行率的问题，注重长效机制的建设，从制度机制上保证健康的发展。这一预测在给予人们信心的同时，却也告诉对房价下降有着过大期望的市场主体，要理性看待已经形成的楼市局面。

　　其实，开发商在高呼“形势一片大好”之时，也在暗自担心下半年更严厉的宏观调控政策的到来。这样的担心，不是没有道理。8月初，银监会对提高房贷首付的建议至少表明了，银行系统已经十分清楚问题症结并试图摆脱利益羁绊。因此，提高房贷首付作为招数之一，或许不久便会付诸实施。而《意见》的发布，对改善住房供应结构、提供住房的有效供给和中低收入者的住房条件乃至平抑一路狂飙的房价无疑也具有积极的意义。

　　另外，强征个税、土地增值税甚至物业税的说法已经不绝于耳，任何撒手锏一旦亮出，“釜底抽薪”的政策效应将不难预见，而房价大幅度上涨的“彪悍”时代，也将成为过去。

　　本刊记者 霍媛媛