刘丁 摄

　　节前央行联手银监会发布“第二套房贷新政”后，商业银行的“房贷细则”陆续出炉。工行、深发展、交行等深圳分行已收到各总行下发的实施细则，中行、招行等深圳分行已基本确定房贷新政细则思路，具体实施细则还待总行相关通知。农行、建行、光大、华夏等银行正在等待总行文件。

　　不过记者发现，银行对“第二套住房”的认定标准并不一致。购房者若需要办理银行按揭贷款，一定要先问清楚银行对“第二套房”的界定、首付和利率标准等。

　　第二套住房认定不一

　　9月27日，央行、银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知要求，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。通知颁布后，深圳各家银行均表示已开始执行，不过各银行总行并未下发相关细则，因此不少银行深圳分行还在观望。

　　记者了解到，目前各银行对第二套住房认定标准并不一致。如交行、中行等银行表示，对在央行征信系统中有贷款记录，还清贷款后，再次向银行申请房贷仍视作“首套住房”，无需提高房贷首付和贷款利率。工行深圳分行相关人士则表示，该行已经收到总行转发的央行和银监会联合发文的相关文件。他个人认为，“如市民曾向银行贷过款购房，无论是否还清，再次向银行申请第二套住房，均要提高首付和利率。”招行、深发展等银行表示，对于有房贷记录但无贷款余额的市民，房贷政策还在研究。

　　此外，夫妻以各自名义购房，是否算“二套房”？记者获悉，目前各家银行对此也有不同规定。如中行相关人士称，该行衡量第二套住房，是以家庭为单位考量。不过，该人士称，目前银行还难以监管家庭利用未成年子女名义申请第二套住房的做法。招行深圳分行相关负责人表示，夫妻以各自名义购房则应相互不受影响。其他一些银行均表示，这一问题正在研究。

　　各家银行极为谨慎

　　9月27日，央行和银监会宣布调整商业性房地产信贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40％，利率不得低于央行基准利率的1.1倍。而此前，信用好的市民可享受基准利率下调15％的优惠，也就是说申请第二套住房贷款所享受的利率上浮近三成。

　　目前，5年以上的个人住房按揭贷款的基准利率为7.83％，根据新规定买第二套房上浮10％后，最低利率为8.613％。个人买第一套房，贷款利率可为基准利率的0.85倍，即6.6555％，第二套房的利率比第一套房的利率高出29.4％。也就是说，同样买一套100平米价值150万元的房子，同样是贷款80万元20年，如果购买第一套房，每月月供为6038.05元，如果按第二套房利率算，每月月供为6999.91元，月供增加近1000元。

　　由于第一第二套住房的购房成本相差较大，于是银行对第二套住房的成功认定将成为此次房贷新政能否落实的关键。此外，第二套房的界定标准还关系到贷款买房人的切身利益，关系到银行房贷优质资产的增长，所以各家银行极为谨慎，这也是细则“难产”的原因。

　　第二套房购买者下降

　　昨天，一银行房贷业务负责人称，目前该行房贷业务量已下降四成，近期深圳房屋买卖成交量较小，节后该行受理的房贷业务申请较少。或许因监管层下发通知提高第二套住房首付和利率水平，近日在该行申请贷款的市民均为首次购房者，这两天还没有接到第二套住房房贷申请。或许人行、银监会出台新政后，不少打算购买第二套住房的人还在观望。

　　另一银行负责房贷审批人士称，该行近日还没有受理过第二套住房贷款的申请。

　　满堂红地产中介黄希群称，目前该分店几乎没有购买第二套住房的客户前来看房，近日成交的几套住房交易都是首次置业者。

　　业内人士称，提高第二套住房房贷首付和利率水平，实际是银行对房贷的紧缩政策，有助于预防房地产泡沫风险，有可能平抑房价。由于资金门槛的提高，那些只能首付三成按揭购买第二套房的人，将会退出房产投资市场。

　　央行副行长苏宁：第二套房完全能够判定

　　“可以明确的是，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套（含）以上住房’。”央行副行长、上海总部主任苏宁近日表示。

　　国庆前，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平。

　　按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40％，利率不得低于央行基准利率的1.1倍（而此前大多执行85％的优惠利率）。无疑，对第二套住房的成功认定将成为此次房贷新政是否能够落实的关键所在。

　　央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。

　　然而，市场对央行征信系统是否可以胜任这一繁杂任务倍感质疑。苏宁表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来。”“我们所说的第二套是针对所有银行购买的第二套，绝对不会出现贷款人在工行买‘第一套’，又成功在中行再买一个‘第一套’的情况。” （据新华网）