李万春 摄

　　经过十余年的酝酿，《物权法》终于在今年10月1日正式实施，这部法律对公、私财产权利作出了更为详尽的法律规定，将成为人们所向往的良好社会与政治秩序的基石，成为构建和谐社会的重要法律依据。“有恒产者有恒心”，在不动产领域，《物权法》究竟会对购房者产生什么影响？它将给洛阳的房地产市场带来什么？为此，记者走访了多位业内专家及法律界相关人士。

　　小区车位今后归谁

　　“洛阳市第一例涉及《物权法》的官司，最近刚刚发生。某开发商准备在10月1日《物权法》正式实施之前，把地下车位出售给其他人，遭到了业主的抵制，将开发商告上法庭，开发商的现售备案证书暂时被相关部门收回，但以后该车库的车位权属究竟归谁则没有得到最终解释。《物权法》目前只有原则性的说明，只有‘约定归属说’，地上的有约定，地下的呢？这些都没有给出合理的解释。”河南大进律师事务所主任、法学硕士左鑫告诉记者。

　　据左律师介绍，关于车位的权属问题，《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。”

　　这意味着，建筑区划内的车库、车位的归属，通常是业主在买房过程中和开发商约定的，这些约定可能是出售、附赠或者出租。但前提是首先要优先满足业主的需要，不可以在未满足业主需要的情况下，将车位、车库高价出售给小区外的人停放。还意味着，对于占用业主共有道路或其他场所的车位、车库，开发商、物业公司不能将车位、车库收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　左律师解释，简单地理解，即地上车位属于业主，地下车库由开发商和业主约定。

　　房子产权到期该咋办

　　很多人买房以后，获得的只是土地使用权，法律规定的建设用地使用权最高期限是居住用地70年、商业用地40年。因此，对于购买商品房的业主来说，最担心的莫过于房产的土地使用期届满后该咋办？

　　“这个问题不仅是很多购房者关注的焦点，也是《物权法》中重要的条款之一。”河南大进律师事务所邵志强律师对记者说，“在《物权法》第149条中规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。《物权法》的这一规定，回答了城市居民70年大限到期后，我们的住房怎么办的疑问。”

　　但很多人仍然担忧，《物权法》并没有对“自动续期”作出解释，即是免费的自动续延还是收费的自动续延？收费的话，其支付标准和办法又是什么？《物权法》均没有作出明确规定。

　　“自动续期从立法本意上说，应该是指无偿的、无条件的。这条规定让购房者购房的安全性更有保证。”邵志强律师分析说。

　　上海西桅房地产咨询有限公司总经理席峰对此深有感触，他说：“《物权法》对房子的权属作了明确的约定，规定产权到期可‘自动续期’，也就是说房子产权到期后，只要不报废就还是你的，这对保障购房者的权益很有帮助。例如山水富地项目，因为是城镇综合用地，产权与别的地方不太相似，但《物权法》出台以后，让很多客户吃了定心丸，这跟《物权法》的及时出台是密不可分的。”

　　楼顶花园还能随便赠送吗

　　“《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这就是说，《物权法》强调建筑物区分所有权，专有权和共有权有了明确的划分，对于业主来说，有利于今后居住生活的便利。”许现伟律师翻开一本厚厚的《〈物权法〉条文释义与精解》，一边看，一边说。

　　据许律师分析，《物权法》规定业主不仅对自己的专有部分享有所有权，而且对专有部分以外的公有部分享有共有和共同管理的权利，确定了平等保护的原则。

　　“对消费者来说，《物权法》可以有效保护其对物权的权属，而且对开发商从推广到售中、售后的整个过程，《物权法》进行了全面约束。比如从前，消费者在购买房屋时，开发商为了达到促销的目的，往往承诺对底层的购买者赠送花园、绿地，对顶层的购买者赠送露台、空中花园，很多购房者感觉不错，因此就决定购买。《物权法》的出台，宣告开发商的这些承诺是侵犯别人权益的，是无效的。因为，这些露台、花园、绿地现在规定都是全体业主的一个共有财产部分，开发商无权决定将其赠送给某一个业主所有，因此，今后购买房屋时，一定要分清专有部分和共有部分。这部法律有利于购房者，同时也有利于开发商，对规避一些不正当操作手段非常有效，一部分购房者买房碰到的窝心事也全是由于开发商之间恶性竞争引起的，《物权法》的出台，对于净化市场环境、保持市场良性发展态势很有帮助！”洛阳康都置业有限公司总经理助理娄敬说，她建议从事房地产销售的人员应该抽出时间仔细研读一下这部法律，对销售产品会大有裨益。

　　还会担心遇到假按揭吗

　　今年，房地产市场销售持续火爆，一方面是购房者难以抑制的置业投资热潮，一方面，是开发商为了尽快回笼资金，投入后续项目开发，纷纷加大开发力度，采用非正常手段销售项目，买卖期房已成为市场上经常可以看到的现象。尤其是去年，个别开发商 “一房二卖”，由此引发了大量纠纷。此外，即便现房买卖，从签订买卖合同到办理房产证也有一段时间，在此期间，房价上涨比较快的话，也会导致个别房产所有人“一房二卖”。

　　“购房者签订预售合同以后，可以到房管局签订预售房产登记，保证所购房产所有权不受侵害。没有经过预售登记权利人（申请人）允许的，处分该不动产的，不发生法律效力，这样就避免了开发商‘一房二卖’。而从前开发商为了急于收钱经常将在建工程抵押，导致购房者长期拿不到房产证的风险也将不会存在。”邵志强律师说，“《物权法》中关于更正登记和异议登记的规定也是一项新的不动产登记制度，可以说真正为消费者的不动产登记消费保驾护航，包括二手房买卖也可以引入这种预告登记制度，这些条文让房屋购买的安全性更有保障。”

　　本刊记者 畅冰冰