在洛阳租房经商的湖南人许智强，这两个月来一直很郁闷。因为，在此前与房东发生的租赁合同纠纷案中，他一审败诉了。

　　“明明是房东要违约涨房租，而我依约交房租被拒绝，怎么到了最后，我倒成了逾期拒交房租的违约人，被判决与房东解约并限期腾房呢？”直到昨日，老许还觉得自己败得挺“冤”。

　　这到底是怎么回事儿？

　　事发突然

　　收交房租起冲突

　　老许是湖南人，来洛阳10多年了，一直在经营橡胶制品。

　　2005年6月30日，经人介绍，老许与洛阳人王大忠签订了一份房屋租赁合同，约定将王大忠位于唐宫东路小区一门面房出租给他使用，期限为2005年7月1日至2009年12月31日；每季度租金8500元，每季度前先交租金，后用房；如他逾期交纳租金1个月以上，或拖欠各项费用达2000元以上，老王有权解除合同。

　　合同一签订，双方便开始履行。10天后，老许就把自己的生意挪到这一门面房，正式开张经营。此后1年多，他每次都能按时交纳房租，双方一直相安无事。

　　但到去年12月31日，事情突然起了变化。老许说，那天，老王来到他的商店，要求“每年房租上涨2万元”。对此，他坚决不同意，要求按合同履行，并拿出8500元要交今年第一季度的房租。但老王拒绝接收，称不同意涨房租就请他腾房。争执了半天，老王还是没有收下他的房租，双方不欢而散。

　　老许说，到今年1月初，老王再次来商店收房租。他拿出8500元，但老王依旧不收，还是要求涨房租，而他则坚持按合同履行，双方就此陷入了僵局。

　　“既然我要开门做生意，就不可能不愿交房租，这个道理再简单不过了。”老许颇为无奈地说。他后来又多次打电话给老王，要求继续按合同交房租，但每次都遭到拒绝。

　　法庭争辩

　　房客为何不交房租

　　让老许意想不到的是，事情僵持到今年3月8日，老王突然向老城区人民法院提起民事诉讼，称老许从今年1月起，拒不交纳房租已超过1个月，请求法院依法解除双方签订的房屋租赁合同，并责令被告支付从今年1月至将来实际腾房之日所欠房租，按每季度8500元计算。

　　在收到法院的应诉通知后，老许非常意外，也有点儿担心，但他很快就对打赢这场官司充满了信心，甚至相信自己“百分之百能赢”，连代理律师他都决定不请了，因为他找到了两个证人——一个是他的顾客，一个是附近商户。

　　按照老许的说法，在老王两次来店里提出“涨房租”一事时，这两个证人分别都在现场，可以证明自己两次都是“依约交租被拒”，而不是“无故逾期拒交”。

　　今年4月5日，本案首次开庭审理。

　　当天，就在老许很自信地带着两个证人到庭应诉时，事情才真的让他大吃一惊：作为原告的老王，竟然也找来了两个证人，出庭证明自己曾分别两次“与王大忠一起到许智强商店讨要房租”，而老许两次均“以无钱为由，要求缓交”或“拒绝支付”。

　　在法庭辩论阶段，老许和老王开始了激烈争辩，争议的焦点自然而然地集中到了一个问题上——老许为何未支付今年第一季度的房租？对此，双方各持己见，互相指责对方，且均对对方的两个证人提出了异议，坚称“从未在现场见过”。

　　一审判决

　　解约腾房补房租

　　虽然本案案情并不复杂，但由于双方争执较大，这一原本适用简易程序审理的案件，不得不从6月6日起转为适用普通程序审理。其后，老城区人民法院依法组成了合议庭，在2个多月内经3次开庭审理，方才审结此案。

　　8月24日，老城区人民法院作出一审判决：被告许智强未交房租的时间已超过1个月，达到了双方约定的解除合同的条件，对其未交房租的抗辩理由不能认定，其要求继续履行合同，法院不予支持，故判决解除双方之前签订的房屋租赁合同，由其在判决生效后60日内，将门面房腾空交还给原告王大忠，并于腾房之日补交相应房租，另承担本案诉讼费用830元。

　　判决理由

　　房客举证不充分

　　既然双方都坚持自己的说法，而且均有两个证人出庭作证，那么，为何法院对老许的抗辩理由不予认定，而作出了上述判决呢？

　　老城区人民法院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的证据否定对方证据的，法院应当结合案情，判断一方证据的证明力是否明显大于另一方，并对证明力较大的证据予以确认。因双方证据的证明力无法判断，导致争议的事实难以认定的，法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”。

　　具体到本案中，关于双方争议的被告未交房租的原因，双方均申请两个证人出庭作证，法院无法判断哪一方证人证言的证明力更大，而双方对于被告未交房租的事实没有异议，所以，应由被告对其主张的未交房租的原因承担举证责任。因被告举证不充分，故法院对其主张不予采纳。

　　面对一审判决，老许表示强烈不服，已于9月3日提起上诉。目前，他还在苦等二审开庭。“说实话，到将来终审时，我的证人证言能否起到证明作用，我心里也没有一点儿把握……”老许坦言。

　　法官建议

　　规避风险有妙方

　　在本案一审审结后，主审法官告诉记者，法律注重的是证据，而老许输就输在“不能有效证明自己是依约交租而被拒”，所以，即便他所说属实，也不得不吃下这个“哑巴亏”。

　　日常生活中存在各种租赁关系，一旦发生租赁矛盾，很多承租人都可能面临出租人拒收租金的尴尬。那么，承租人如何才能拿到具有法律效力的证据规避相关风险呢？

　　对此，主审法官提出了三个建议：一是通过邮局或银行，向出租人的单位、住址或银行账户汇寄租金，保留汇寄单作为证据；二是利用法律上的一种“提存”办法，向公证处提出申请，以公证处的名义存入租金，并及时告知出租人，之后由公证处代为支付租金；三是向公证处提出申请，由公证处工作人员陪同向出租人交纳租金，并对全过程予以公证。

　　（文中本案当事人均为化名）