垫资方可否要求支付利息

　　某房地产公司问：我公司在开发一处房地产时，与一建筑施工企业签订了建设工程承包合同，合同约定由承包方进行前期垫资。现双方因合同履行问题发生纠纷，承包方要求我公司返还垫资并要求对垫资款按同期银行贷款利率支付利息，请问承包方的这种要求合理吗？

　　河南中冶律师事务所张彦立、赵亭旭律师回答：根据我国《合同法》的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就贵公司所提问题而言，我们认为应首先看双方是否对垫资利息进行了约定，如有约定，则贵公司应按约定向承包方支付垫资利息；如没有约定，则承包方要求贵公司支付垫资利息的

　　要求就显然不合理了。另外，最高人民法院在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中也在第六条对此问题作出了明确规定：“当事人对垫资和垫资利息有约定的，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理，当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。”

　　拍卖抵押人财产所得应如何分配

　　西工区张先生问：我与某开发商有债务纠纷，现我已胜诉。法院欲执行其抵押房产偿还债务，请问，拍卖的房产价款能都归我吗？

　　大进律师许现伟答复：来信涉及处分抵押人财产时，由处分所得金额如何清偿所担保的债权的法律问题。首先，抵押权人必须将处分所得用以支付处分抵押房地产时所花耗的费用，如拍卖所需费用，估价所需费用等等。其次，应从中扣除抵押房地产应缴纳的税款。再次，偿还抵押权人债权本息及支付违约金。这是抵押房地产处分所得价款的主要用途，也是抵押当事人设立抵押权的本旨所在。最后，若偿还所担保的债权本息及支付违约金后还有剩余，则应将其用于赔偿由债务人违反合同而对抵押人造成的损害。

　　作上述分配后，如果处分价款仍有剩余，应将剩余金额返还抵押人。如果处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分，债务人仍负有继续清偿的义务。

    把合同价写低有何风险

　　西工区岳先生问：我看中了某中介公司介绍的二手房，但在支付税费方面卖家和我意见不一。中介公司建议把合同价写得比实际成交金额低一些，以照顾双方利益。请问这样做有何法律风险？

　　大进律师许现伟答复：写低合同价和假赠与是目前二手房市场上规避税费的常见方式。

　　对于卖方来讲少缴了营业税、个人所得税等；对于买方少缴契税等费用，确实能省一些钱，但这样做后遗症却很大。首先，写低合同价格是违反我国税法和房产法律法规的行为，一旦查出将对双方予以行政处罚。其次，由于签约、交付、过户需要一定的时间和程序，一旦双方产生矛盾，将纠纷四起。第三，对于买方来讲，今后如果再卖此房，只能按写低的备案合同价格计算买入成本，相应将要支付更多的个税、营业税等。也就是说原来为卖方省的税费又重新转嫁到自己身上了，由此我们建议岳先生谨慎购房。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于本周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

　　（以上回答内容仅供参考。您可拨打本栏目楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理