促销广告内容是否需要兑现?

　　某房地产公司问：我公司与某广告公司签订了一份就某楼盘销售进行宣传的广告合同。在合同履行过程中，我公司一方面担心宣传的效果不够轰动；另一方面又担心将来业主会不会依据现在广告宣传的内容与我公司发生纠纷，请问我公司该怎么办？

　　河南中冶律师事务所张彦立、赵亭旭律师答：你公司提出的问题的实质就是在商品房销售过程中如何正确看待商品房的销售广告和宣传资料的法律定性问题。在现实生活中，我们经常能够看到许多楼盘的销售广告或者宣传资料都或多或少地存在着过度夸张宣传和宣传内容容易使人产生误解的现象。针对这个问题，最根本的一点就是看商品房销售广告和宣传资料的内容是否构成要约还是要约邀请，是否可被理解为合同内容的一部分。

　　最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条对此有明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该司法解释的规定，我们建议贵公司对商品房销售广告和宣传资料中涉及商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的具体确定的并对商品房买卖合同的订立以及房屋成交价格的确定有重大影响的说明和允诺持特别审慎的态度。

　　房产证办不下来怎么办?

　　涧西区张女士问：我购买了某楼盘的商品房并已入住2年，但开发商至今没有为我办理房产证，请问我该怎么办？

　　大进律师许现伟、邵志强答：不能办理房产证，一般情况下是开发商没有取得所开发商品房的“大产证”。开发商不能办理大产证的原因是很多的，如证件不全、未能通过综合竣工验收、违章、物业方案未落实等等。至于何时应为消费者办理房产证，应看双方签订的购房合同是怎么约定的。

　　按照有关规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。在以上规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，你可以要求开发商承担违约责任；若选择退房时，还可以要求开发商赔偿损失，损失应包括利息损失和房价增长损失。　　

　　实际房子与宣传不符怎么办？　　

　　老城区刘先生问：我买的房和买房时的宣传品上印刷的规划图有很大出入，特别是临街的二层商铺上加盖了两层住宅，影响到我们的采光，邻居都不掏物业费，我该怎么办?

　　大进律师邵志强、许现伟答：1.商品房的宣传材料与实际不符。通常情况下，宣传材料不形成双方的权利义务关系。但是在商品房领域，如果出卖人的说明和允诺具体确定，并对商品房买受人决策的确定产生重大影响的，就形成双方的权利义务关系。即使该说明或允诺未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。2.商铺变更为商住楼。关键要看起初规划就如此，还是后来变更了规划才如此。如果起初规划就是商住楼，那么开发商的销售广告就有一定的欺诈性。如果后来由二层商铺变更为商住楼，那么开发商就应履行书面告知义务，购房人有权在接到通知后15日内作出决定是否退房。当然，如果存在规划部门违反相关规定，违法批准规划变更情况，购房者可以提起行政诉讼，要求撤销已经变更的规划。3.物业费可否拒缴，答案应该是否定的。物业费包含许多服务内容，如保安、卫生、绿化、维修等等，以影响光线抗拒缴纳物业费是没有依据的，况且物业服务和购房合同也不是同一事实和法律范围内的问题。　　

　　迟办房产证是否要缴滞纳金？　　

　　涧西区方女士问：我2004年购买一处商品房，面积146平方米，当时签完合同后没有急着去办房产证。现我去办证时，税务机关让我缴的滞纳金就超万元，请问我该怎么办？

　　大进律师邵志强答：契税是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。其法律依据是1997年7月7日国务院发布的《契税暂行条例》和财政部1997年10月28日发布的《契税暂行条例细则》。契税的纳税发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。如果纳税人未在当天缴纳税款的，从需缴滞纳款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。至于滞纳金是否能超过应纳税额，目前立法界正在酝酿之中。

　　工程款能否要得回？

　　洛龙区韩先生问：某单位办公楼由我公司施工完成，工程未经验收建设方即强行使用，现该单位以质量有问题拒付我公司工程款，我们能否要回工程款？

　　大进律师许现伟答：建筑工程未经验收即被建设方强行使用，应视为建设方已放弃建设工程验收的权利。

　　根据相关规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。需要注意的是，施工承包人必须确保建设工程的地基基础和主体结构的质量安全，如这部分不合格或修复后仍不合格的，建设方是有权拒付相应工程款的。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于本周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

　　

　　（以上回答内容仅供参考。您可拨打本栏目楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理