流水 摄 　　晓留 摄

　　《洛阳市城市商业网点发展规划（2006—2010）》（以下简称《发展规划》）已经通过专家评审并通过市规划委员会的审议。根据这一《发展规划》，至2010年，洛阳市将打造两大商圈层、建设两大商业带、实现“一个创新”、谋划“一核”和“两翼”、建设完善八条商业街、构建十一个区域商业中心、构筑区域商业服务体系和社区商业服务体系、建设一个物流基地、规划三个物流配送中心、兴建十二个专业商品交易园区。

　　其中，两大商圈层指：以西工、涧西等中心城市区为中心，以距市区10公里左右的磁涧、平乐等近郊“卫星镇”为半径打造第一个商圈层；以距市区30公里左右的吉利、偃师等“卫星城”为半径打造第二个商圈层。建设两大商业带是指：在洛河以北建设商业带，洛河以南建设商旅互动生态带。实现“一个创新”：具体方案为以开元大道为轴线，在西至王城大道、东至龙门大道的景观大道这一区域，建设具有会务、展览、展销等综合会展功能，能够以高品位文化生活带动休闲娱乐，进而促进购物消费，最终达到聚人气、聚商气的目标并体现现代城市形象和品位的中心商务区。谋划“一核”和“两翼”：“一核”是指西工商业中心，在充分依托现有商业资源的基础上，突出“现代”和“传统”特色，满足购物、文化娱乐休闲、旅游功能，形成以洛阳中央百货、工贸中心、鸿诚商厦等为中心的老商圈，和以王府井百货、时代购物广场、新都汇为中心的新商圈，塑造一流的商业中心区。“两翼”是指涧西商业中心和老城商业中心。涧西商业中心以上海市场、广州市场为重点，以景华路商业带为联接，向南昌路延伸，发展的重点是“巩固基础、突出优势、形成特色”。老城商业中心以南大街、北大街和中州东路的十字交叉口为中心启动区，发展重点是“以文化为契合点，传承历史底蕴，提升商业品位，服务居民消费”。 建设完善八条商业街：即在结合原有商业街和现有房地产开发的业态定位上，打造上海市场步行街、珠江路商业街、洛阳国际商业步行街、老城古文化商业街、新区秀谷尚街、英才路滨河商业街、新区滨湖步行商业街、瀍河回族区民族新街。

　　商圈规划确保商业地产良性发展

　　业内人士评判，如果这一《发展规划》正式实施，那么随着洛阳新区硬件配套的逐步完善和旧城改造力度的加强，我市将崛起一批新的区域型中心商圈，形成空间分布有序、布局合理、风格鲜明、设施完善的现代都市新商圈，并借助现有商业街和房地产项目开发之势，形成多条设计时尚、不同主题的特色商业街。

　　同时，随着社区和社区组团的兴起，我市还掀起了社区商业地产开发热，在房地产业、大型商圈的协同作用下，这种社区商业地产还将形成两种商业业态，一种是以服务本社区为主体的小规模纯街铺商业开发模式，一种是以周边社区组团为服务半径的社区商业中心开发模式。前者一般规模仅数百或近千平方米，主要经营社区便利服务店，规模稍大一点的还引进大型超市或商场。社区商业中心商业规模一般比较大，商业面积基本上在5000平方米以上，有的突破2万平方米，集购物、娱乐休闲、服务等诸多商业功能于一身，除引进主力店如丹尼斯、大张量贩等超市、百货之外，还引进次主力店如八方、容威家电和麦当劳、肯德基、客香来等中西品牌连锁餐饮，另外还经营一些包括干洗、药店等便利店，以及银行、中介、美容美发等社区服务型业态。这两种社区商业业态一旦成熟，则意味着人流量的增加和商业中心的扩容，标志着洛阳商业地产真正走向成熟。

　　实际上，在交通、位置、配套等硬性条件既定的环境下，要使商业地产获得更大的赢利空间，就应该在项目建设前的规划设计、项目建设中和建成后的营销策划以及目标商家的确定和引进、保障持续经营的策略等几个方面进行综合考虑，这样才能建造出适合市场需求的物业，从而保障更高的开发投资回报。越是有需求的产品，其利润价值也就越高。这里所说的需求，在商业地产概念里就包括项目片区及其周边消费群的需求、商家的需求以及政府规划的需求等。

　　可以预见的是，《发展规划》不仅可以强化商贸服务功能，有力提升市民的生活品质，而且有利于洛阳市多中心、组团式商业格局的提升，同时，将吸引巨大的人才流、物资流、资金流和信息流，创造大量消费机会，为经济发展带来新的机遇。

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