老城区某开发商问：我公司与某建筑公司签订了建设施工合同，在合同履行过程中，我们才发现这家建筑公司并不具备承建该项工程的资质，请问我们所签订的施工合同是否有效？

　　中冶律师张彦立、鲁辉答：你公司所询问的问题在最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条中有明确的规定：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”

　　当建设单位超越了资质等级许可的业务范围签订了建设工程施工合同时，此时合同并不一定无效。如果该建设单位在建设工程竣工前取得了相应资质等级，那么当事人请求按照无效合同处理的，法律是不予支持的。这同时也是符合了“与其让合同无效，还不如让合同有效”的合同法立法理念。

　　在本案中，如果该建筑公司完成了保质保量的工程，并且在工程竣工前已取得了相应的资质等级，那么该份合同还是有效的。　　

　　工程结算款应怎样确定

　　洛龙区某房地产开发公司问：我公司所开发的楼盘由一家建筑公司承建，因为工程内容发生了变更，建设工程完工后，我们对工程款的结算问题发生了争议，请问该如何确定工程价款？

　　中冶律师张彦立、鲁辉答：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第一款规定：“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。”实践中，当事人双方应该按照合同的约定去执行。但是，该条第二款规定：“因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。”所以，如果协商不成，你们可参照合同签订地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准去结算工程价款。　　

　　发包方违反合同可否解约

　　洛龙区某建筑公司问：在工程施工过程中，发包方要把我公司方承包范围内的较好的工程项目转交给另一方承包，双方为此意见不一致，我公司能否解除施工合同并要求赔偿损失？

　　大进律师左鑫、许现伟答：来信所反映问题主要是由于承、发包双方的地位不同导致的。

　　根据相关法律规定，当事人应当诚信、全面地履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，承包人在发包人不履行义务时可以解除合同。本案中，发包方将优质工程又肢解发包给他人的行为属于不履行合同的主要义务，你公司是可以解除合同的。

　　如果因发包方违约导致合同解除的，承包方有权要求发包方赔偿的范围包括机械闲置费、停工损失费、剩余建筑材料费、你公司订购材料已付定金、进场费、搬迁费等费用。　　

　　房产证办理期限有无限定

　　西工区尤先生问：我于2007年3月购买一套商品房，于2007年8月入住，上个月开发商拿走所有资料说办理房产证，直到现在还没消息，我到房管局咨询后得知开发商还没来登记，请问我该怎么办？

　　大进律师邵志强答：本案中不能办理房产证显然是由于开发商的原因。根据相关规定，由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊规定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋支付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。在上列期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。　　

　　实际面积超出太多能否退房

　　老城区秦先生问：我购买商铺一套，预售合同规定商铺建筑面积20平方米，多退少补。结果在交房时开发商说商铺建筑面积为48平方米，让我补交多余的房价款，请问我能否退房？

　　大进律师许现伟答：来信反映的问题比较特殊，本案牵涉到对面积条款规定的理解问题。我们认为，虽然双方约定了面积可以多退少补，是个变量，但通常情况下仍应理解为在20平方米面积合理的误差范围内。我国商品房面积的合理误差为3％，本案已远远超出这一合理误差范围。

　　关于如何解决你当前的问题，首先，你们双方的买卖合同是有效的。其次，你可以以重大误解为由向人民法院提起诉讼，请求人民法院撤销合同，进而达到你退房的目的。需要注意的是，你提起诉讼应当在一年之内进行。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理