张治国 摄

　　近一时期，国家出台“组合拳”调控楼市：不断上调存款利率和存款准备金率；贷款购买第二套房首付款比例不得低于40%；一次性全额缴纳土地出让金……我市也出台规定：对房地产开发项目原则上只提供优质服务，不再提供优惠政策。专家预测：随着国家货币从紧政策的实施，明年将会有一些房地产开发企业面临贷不到款、拿不到地的窘境，在这种情况下，洛阳的房地产开发商将何去何从？

　　“组合拳”不断出台

　　楼市逐步降温

　　12月8日，中国人民银行（央行）宣布，自12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1%。至此，存款类金融机构人民币存款准备金率上调至14.5％。本次上调存款准备金率，是年内第10次上调，同时也是4年来，央行首次将存款准备金率的调整步伐放大至1％。此次上调之后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年来的历史新高。

　　存款准备金率上调至14.5%，则意味着银行每吸收100元存款，就要放进央行14.5元，只能有85.5元用于放贷。本年度第10次大幅上调的存款准备金率，将意味着冻结近4000亿的市场资金，但将影响到河南多少资金呢？根据人行郑州中心支行最新公布的数据，央行第10次上调存款准备金率，冻结我省银行各项存款近130亿元。如果算上流通中的现金，这一数字将肯定超过130亿元，约相当于10月末全省个人消费贷款余额(529.1亿元)的25%。

　　建设银行洛阳分行住房金融与个人信贷部副经理祁熙在接受记者采访时表示，此次存款准备金率上调1%，主要是为加强银行体系流动性管理，为了防止明年年初的放贷冲动，缩小银行信贷规模。

　　进入第四季度以来，货币从紧的政策已在各家银行有所反映。据多家银行房贷部门工作人员介绍，目前不仅房地产开发商的贷款需求被严厉压制，普通居民的房贷办理也比以前困难得多，审查需要排队，而部分银行甚至只能先受理，等到明年才能放款。　　　　　　　　　　　　

　　在此次存款准备金率上调之前，中央已经出台了一系列的调控政策，早在9月27日，央行与银监会就联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据《通知》规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。　　

　　在提高第二套住房的贷款首付比例及利率两个多月后，央行和银监会在12月11日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确规定，以借款人家庭为单位认定房贷次数，并要求各商业银行应制定具体实施细则，确认以家庭为单位成为第二套房的统一界定标准，即使是申请过公积金贷款也算第二套住房。

　　对于补充规定，一些购房者普遍认为对于第二套房的投资能起到明显抑制作用，对于囤房者、炒房者而言，将面临较大冲击。

　　一些股市投资者认为，补充规定对于抑制房地产投资欲望肯定能起到有效作用，目前之所以有相当一部分投资者把钱放进楼市就是因为投资房地产首付30%，通过70%的杠杆效应，回报比股市还高。按照新规，贷款门槛提高的话，投资者就会慎重考虑回报，不轻易出手。

　　房产投资者吴女士表示：“今后用‘移花接木’的方法购买第二套大房是不可能了，原本想用自己的名字买一套小房子先住着，以后有点钱再用家人的名字换大房，目前看可能性不大。”

　　非品牌房地产开发企业将淡出市场

　　我市房地产开发政策也悄然变化。在继续支持加快城市建设和旧城改造的同时，市里规定：对房地产开发项目原则上只提供优质服务，不再提供优惠政策，并加大土地出让金的征收力度。这些措施让一大批规模小、实力弱的非品牌开发企业面临贷不来款、拿不到地的窘境。

　　新政“组合拳”的不断刺激，使得洛阳商品房的房价涨幅速度放慢。在一些楼盘的售房部里，记者见到原本人气火爆的场面如今大多已变得冷冷清清，一些追涨购房者开始慢慢变得理性、谨慎。更多的购房者，则是持币观望。

　　洛阳富地辉煌置业有限公司董事长胡长路认为，与国内同等规模城市或省内其他城市相比，洛阳市的房价虽然并没有“高烧”迹象，但由于此次存款准备金率上调、金融政策和土地政策的不断出台，综合成本提高，有可能淘汰一批中小开发商。对于一些从一线城市来的开发商而言，因为庞大的资金实力和开发实力，将有可能在洛阳楼市的未来角逐中，分得一杯羹，成为竞技场上的实力方阵。

　　洛阳市南华置业有限责任公司总经理助理冯刚说，11月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）规定：未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证，这一规定从源头上封堵了开发商分期付款、分割拿地的做法，今后，房企能否取得土地证，取决于资金实力和品牌实力。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，迫使房地产企业不得不放弃以小博大、囤积居奇的做法，加快开发进度。与此同时，一线品牌开发商进入洛阳地产界将会加速行业洗牌，一些资金实力不够、品牌知名度不高的开发商必然会面临拿不到地的困境，生存前景堪忧。

　　资深人士则认为，受各方政策的综合影响，购房者向银行按揭贷款的买房方式仍将成为消费主流，受一年之内5次加息、明年购房一次性消化的影响，购房者越来越觉得每月负担明显增加，同时，贷款的难度也会相应增加，这些因素，都有可能影响洛阳的房价走向，至于走势如何，很多人表示，肯定不会像今年这么火热，至少持币观望者在短期内还会持续增多。

　　洛阳精顺房地产策划营销有限公司总经理夏雨认为，以后的房地产市场将是品牌制胜时代，品牌对于企业的抗风险能力和增值能力都是很有帮助的，作为房地产开发商，眼光不能太短浅，看到目前市场短暂利好就沾沾自喜，急功近利。步子相对还是要稳健些，市场不好的时候要想着着眼企业素质，强化品质，树立品牌。品牌是无形价值，以产品为导向，通过外延包装等辅助形势来推广产品，放眼长线，战略布局，这才是中小房企生存之道。

　　洛阳百思堂房地产咨询服务有限公司总经理方志立表示，在房贷新政下，房地产开发商在拿地、资金链方面都受到极大限制，在这种情况下，一些本土中小品牌开发商只能通过开辟其他融资渠道来融资，如借助融资公司、基金公司等，要么选择和外地一线品牌公司合作。在同样的调控环境下，为什么有的开发商能大规模拿地，有的却不行，其中品牌的因素非常大。本土的一些优势品牌，如中泰、凯瑞等公司，因为房地产品牌带来的附加值较高，所以，在一般购房者心目中，明显感觉这些产品的品质比较好。尤其在三线城市，特别需要树立品牌，如果开发商都能注重品牌建设，购房者明显会感觉开发商的实力比较雄厚。同时，企业的品牌建设也能促进企业的文化理念健康发展，对企业未来的生存很有帮助！

　　本刊记者　畅冰冰