人物简介：唐斌，从事商业管理行业12年，曾在南京金鹰国际集团有限公司、江苏德基房地产开发有限公司、南京商茂百货有限公司、百盛麒麟（南京）建设发展有限公司、南京金凤凰企业管理咨询顾问有限公司任职；先后参与了南京金鹰国际购物中心、紫金山庄、扬州宝应世纪园、扬州金菊花都、南京先锋广场、南京商茂百货、南京大成名店公园商业街、马鞍山富邦时尚购物中心等项目的规划、商业运营、销售、人员管理培训、商业物业管理工作，并取得成功。 　　现任南京金凤凰企业管理咨询顾问有限公司和洛阳大成世嘉房地产投资顾问有限公司总经理。 　　霍媛媛 摄 　　刘丁 摄 资料图片

　　“全民投资时代”已经来临

　　记者（以下简称“记”）：在传统观念里，“投资”是富人的专利。但是现在，在投资商铺的业主中，有很多都是普通市民，如何看待这一现象？

　　唐斌（以下简称“唐”）：其实这是“全民投资时代”来临的征兆。随着“小康社会”的到来，家庭收入中用于食品等基本生活支出的比重（也就是“恩格尔系数”）越来越小，家庭存款越来越多，家庭投资的需求就越来越大。

　　记：目前，商铺投资已成为市民的主要理财方式之一，面对市场上各种类型的商铺，投资者怎么选择最好的呢？

　　唐：没有最好的，只有最适合的。首先我们要对商铺进行合理的分类，按照洛阳目前的状况，商铺基本可以分为四大类型：购物中心商铺、商业（步行）街商铺、专业市场商铺以及社区商铺。

　　购物中心商铺：紧紧围绕经营

　　记：投资购物中心商铺，要注意些什么？

　　唐：地段、市场定位、业态规划都是非常关键的因素。想要投资这一类商铺，不能单看开发商给你承诺百分之几的回报，而是要看它能不能顺利地与经营管理公司嫁接。投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源。真正做购物中心的专业团队，他们会认识到购物中心是一个有机体，并且是动态的，会随着天时地利人和综合因素方方面面变化。作为经营方，必须不断在动脑、在寻求出路、在洗牌，这就对商业管理公司要求很高了。

　　记：怎么避免购物中心“一卖就死，一租就乱”的顽症呢？

　　唐：在广州，中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营，项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中；亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与开发商之间利益诉求的矛盾激化，导致百盛退出……

　　出现这些情况，是因为开发商远远没有认识到回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者是一对如此深刻的矛盾。在它们之间寻求平衡点，是唯一的途径。购物中心的策划、建立、经营都要在统一的组织体系下运作，必须要有统一的商业形象，以统一经营政策进行运营。

　　我市比较有代表性的有王府井百货、申泰新世纪广场、东方广场、宝龙城市广场、泉舜·财富中心等。

　　专业市场商铺：需有商业“土壤”

　　记：专业市场能否“火”起来，跟城市的产业基础有很大关系吗？

　　唐：专业市场必须有商业土壤，也就是说要考虑城市的产业基础。五金机电、建材、家居等行业在洛阳都是有土壤的。但是如果你做高端的电子产品呢？就不适宜了。洛阳的城市定位就不是科技城市。所以，专业市场跟城市有没有“土壤”是有很大关系的。很多城市都有显著的产业基础，产业基础的形成一方面是历史原因沉积的结果，另一方面是新兴市场蓬勃发展的结果。大型建材、家具市场就属于后者。

　　记：其他因素呢？

　　唐：地段。这里的地段指的就是交通了。因为物流配送的缘故，最好距高速公路与铁路近些；同时，对经营者也有比较高的要求，必须具有充足的客户资源与专业的经营知识和经验等；另外，还要看专业市场的经营是否稳定,而经营稳定的保障在于周边专业市场的经营氛围是否成行成市，因此，是否有中长期的需求和辐射力也是主要因素。只要市场能真正启动起来，此类商铺的投资价值就能体现出来，而且，专业市场商铺的售价相对较低，未来会有一定的升值空间。

　　我市较有代表性的有紫金城等。

　　商业（步行）街商铺：注重功能比例划分

　　记：商业街的情况又是怎样？

　　唐：首先是辐射，笑迎南来北往客。商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地。其次是地段，风水宝地黄金街。商业街应位于城市的黄金地段。这里的地价和土地的利用率最高，交通极为便利，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境。最后是客流，熙熙攘攘人气旺。人口因素是特色商业街发展的动力。建特色商业街首先要对商业街的客流量和客流密度作较准确的计算。有了客流的保证，就有了充足的购买力。

　　记：为什么目前商业（步行）街的购物功能在逐步下降，而餐饮、娱乐、休闲等功能则在上升？

　　唐：举一个例子，在新都汇观察上10分钟，70%的人都是吃饭、喝茶、看电影或者健身、美容、闲逛的。这就说明了刚刚的结论，也说明了一个趋势：从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。最好按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行划分，购物占30%～35%，餐饮占20%～25%，休闲、娱乐、服务等占30%～40%。当然，想要实现如此科学的划分，也必须有良好的经营管理。

　　社区商铺：以消费配套为主

　　记：由于目前住宅市场相当火热，使得社区商铺的销售量大增，有人说，社区商铺已是近期商铺投资市场的主流，这样说对吗？

　　唐：社区商铺对整个社区居住氛围的依赖性比较强，因此，小区的发展前景和住户的潜在消费能力是关注重点。一般来说，社区商铺投资总额低、风险小、收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺具有长线的投资价值。因为这些优势，社区商铺投资的比重的确在逐步加大。

　　记：作为比较适合个人投资的商铺类型，投资社区商铺应该考虑什么因素？

　　唐：投资社区商铺主要考虑四方面因素:1.社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景，所以投资者应选择小区入住率高，而且规模较大的社区商铺。2.业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。中高档楼盘住户的消费能力相对较高，因此，有足够能力去支撑整个社区商铺的经营，所以投资者不妨考虑此类社区商铺。3.投资者要清楚了解同一社区内各行业的分布比例，避免太多同类经营产品互相冲击市场，造成恶性竞争或超负荷消费。4.此外，发展商的管理水平也是考虑因素之一。另外，社区消费是以衣、食、住、行等日常消费为主，所以，商铺的便利性也是很重要的因素。

　　记：不论是哪一种类型，商铺投资都有一定的通性。请唐总总结一下商铺投资需要注意哪些方面？

　　唐：总的来说，商铺投资是有一定的通性。首先，消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。第二，要有好的开发商。第三，有好的经营管理公司。有了这三个因素，它就是一个好的商业项目，就是值得消费者去考虑的项目。但是，商业地产的高收益毕竟是伴随着高风险的，因此，入市需要谨慎。

　　另外，值得一提的是，目前市场上的空白点不一定是机会点，而饱和点也不一定就不是机会点。

　　本刊记者 霍媛媛