物业强划定车位是否有效？

　　涧西区某开发商问：近期有小区业主向我公司反映，物业公司在小区道路和楼间空地上划分车位，出租给小区业主使用，还收取了一定的车位费，并且还强制小区业主签订停车泊位租用协议，否则保安人员拒绝放行，请问他们的这种做法对吗？

　　中冶律师事务所张彦立、鲁辉答复：根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主依法享有对物业公用部位、公用设施的所有权和使用权。物业服务企业确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主对物业公用部位、公用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

　　因此物业服务企业对于物业公用部位、公用设施不得擅自处分。在本案中，物业公司在未经小区业主委员会或业主大会同意的情况下，擅自在小区内划分车位，并将车位出租给区内业主收取泊位租金，是没有法律依据的。此外，在没有得到任何行政部门的批准下，就采取强制手段迫使业主签署的协议更是严重侵犯了业主们的合法权益。

　　开发商违约怎么办？

　　老城区关先生问：2005年8月，我与一家房产商签订了一份商品房买卖合同。合同规定：首付房款5万元，2007年3月交房时付清余款，房产商在付清房款后一个月内办好房产证。我按照约定付清了房款，并入住了新房，但直到现在开发商仍不能办理房产证，我该怎么办？

　　大进律师事务所姜玉松答复：由于开发商的原因，自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除双方有特殊约定外，开发商应承担违约责任。商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　一般开发商不能办理房产证的原因有证件不全、没有通过竣工验收、房屋抵押等情况。根据你来信反映的情况，你可要求开发商解释不能办理房产证的原因，并要求其赔偿损失；必要时可到房管部门反映或通过法律途径解决。

　　本刊记者 宋玉峰 整理