耿大勇，商业地产营销策划专家，先后在深圳、上海、长沙、郑州、东莞等地从事房地产策划营销，主要负责商业及综合体项目的营销策划，现为深圳同致行物业顾问有限公司郑州分公司营销总监。

　　作为资深房地产策划师及营销专家，耿大勇表示对洛阳商业地产关注已久。他认为，洛阳作为一个知名旅游城市，其商业消费主要以城市内部消费为龙头。这一点，除了与洛阳旅游的季节性特点有关外，还与洛阳的商业格局有密切关系。

    商业地产聚变“棋至中盘”

　　对目前新旧商圈的更替，耿大勇表示，洛阳旧的商圈与传统的商业区域由于格局零散、配套不健全、营业时间有限、业态规划不合理以及缺乏有效的经营管理等因素，无法形成持续的商业吸引力，同时也阻碍了旧商圈的辐射范围。但同时，随着洛阳城市框架不断向南拓展，城市功能将会发生一系列变化，其中商圈的重新形成已成为洛阳城市发展的必然选择。

　　对于洛阳商业消费格局的发展，耿大勇说，翻开洛阳地图我们会直观地发现，整个城市由于东西狭长，东西向交通距离过长，致使洛阳很难形成一个巨大的商圈。随着新区的建设速度加快，市政功能配套的完善，进一步促使城市结构产生聚变效应，商业地产的发展也自然随之改变。从西工王城大道沿线、涧西南昌路沿线、老城南北大街商圈的兴起与升级可以感受到，目前洛阳的大型商圈正在酝酿一场更大的聚变，这是洛阳商业地产开始全面发力的征兆。

　　从城市新旧区域交通距离、城市传统商业基础两方面来分析可以得出结论，未来的洛阳必然诞生更大体量的商业综合体，其体量、业态、功能不仅是旧商圈的升级版，而且更有利于带动洛阳的消费水平，甚至突破洛阳整体的消费人群，真正成就内外向“两轮驱动”的消费格局。

　　换代升级创造新财富机遇

　　商业地产与商业是两种完全不同的模式。耿大勇分析认为，国内一线城市大型城市中心的出现，带动了大型商圈的出现，但多以商业开发和商业运营为主。其运作模式大致为商业地产开发后，紧接着便是统一经营管理，通过业态规划和业态选择以及不断淘汰最终形成大型商圈，这一点，几乎是所有成熟商圈的成功法则。

　　洛阳的商业地产与内地许多二三线城市一样，开发主体多以销售为直接目的，而不是运营管理。如此一来，造成洛阳的商业形态表现比较单一，最直观的体现就是街铺或者裙楼底商大面积出现。2006年，洛阳市全年商业地产供应量为38.39万平方米，约占全年商品房投放量的15%。数据显示供应量偏大，但事实上反映了另外一些问题，最主要的就是形态单一，对投资者及经营者来说，直接影响了其后期租金收益及产品增值收益，进而对洛阳整体商业投资和商业经营产生了一系列影响。

　　耿大勇对洛阳的商业地产持乐观态度，他认为，真正具有战略眼光和综合实力的商业开发运营商的出现，将加快洛阳大型商圈的最终形成和洛阳商业格局的改善与发展，投资者对未来商业地产市场应充满信心。当然，政府也应当从规划角度给予更多引导。

　　洛阳的商业地产正在逐步走向成熟，随着知名城市品牌的扩张、大型商圈的出现、新旧商圈的更替，不光是对洛阳现有商业格局的再次提升，同时也是洛阳城市功能的又一次升级。在这一过程中，商业地产将呈现出更多的表现形式，无论是开发主体，还是投资者，都将遭遇千载难逢的新财富机遇。

　　本刊记者 畅冰冰