流水 摄 　　流水 摄

　　2008年的时光大幕已经开启，在这个不断变化着的地产舞台上，洛阳楼市中的众多开发商将在新的一年中扮演什么样的角色呢？房价走势如何？市场格局会有什么样的变化？购房需求是否有所下降？带着这些问题，记者走访了我市部分房地产专业人士。

　　住宅：

　　集中投放 竞争激烈

　　洛阳中泰房地产置业有限公司董事长薛永宽：我们公司2008年竣工面积将达到30万平方米，我对今年洛阳的住宅市场仍很有信心。理由有以下几点：第一，中国传统的居家理念不断提升着住宅市场的购买力。洛阳的城市化率40%，比全国平均水平低3%，加上洛阳山水园林城市的良好宜居环境（河南中原城市群被列为适宜居住地区），使它对周边区域市民的吸引力不断增强，从而激发了大量的住房需求。第二，洛阳的房价没有太多的水分，房价的高低是由“房价收入比”来判别的。一个城市家庭月收入高于这个城市普通商品房的平均房价时，这个家庭就具备了完全住房支付能力。洛阳目前住宅的平均价格不到每平方米3000元，洛阳许多家庭月收入都能达到这个数字，因此洛阳的城镇居民对商品房的购买力不可低估。况且洛阳近几年城镇居民可支配收入增长速度都超过了GDP的增长速度。第三，从行业的生命周期来看，洛阳的房地产行业刚进入成长期，发展潜力很大，前景很好。

　　今年洛阳住宅市场随着国家宏观调控力度的加大，会产生两个变化：一是开发商拿地更加困难。因为土地出让金需要一次性付清，这对开发商的流动资金是个极大的考验。二是楼盘的预售制度更加规范、严格。这些变化会导致2008年洛阳的开发商强者更强，弱者将被淘汰的局面。

　　河南东方置地有限公司总经理胡林：虽然去年11月以后洛阳的住宅市场有些冷淡，但是洛阳的GDP与居民收入都在不断增长，房价也有较大幅度的提升，这说明市场很有潜力。2008年洛阳的住房需求肯定会增加，购买力也会增强，这是城市化进程的必然结果。今年洛阳的住宅市场供应量会增加，而且幅度不小，购房者会有更多的选择，购房需求会理性增长。

　　国家宏观调控政策是对供应市场的结构性调整，是好事，它能使开发商加强自身项目的定位，提升楼盘的品质，会促使竞争更加激烈，是考验开发商运营水平的时候。洛阳的住宅市场并未充分饱和，还有很大的潜力。2007年因为市场较为火爆，致使楼盘做好做坏一个样，今年我想会产生两极分化，实力强的品牌开发商会稳步发展，而一些中小开发商将会遇到难关。国家紧缩银根等调控政策，对市场的影响不可估量。今年将是行业整合年或者说是洗牌年。今年会有更多的大型开发商进驻洛阳，洛阳市场上开发商的并购、重组的现象会增多，这还仅仅是一个开始。今年品牌的力量会更加突显，精细化管理、卓越的运营能力与管理水平将成为制胜关键。购房者的认知程度会大幅提高，对什么是好房子会有自己新的判定标准。我估计，过了春节，住宅市场会呈现出稳步增长的态势。

　　建业住宅集团（中国）有限公司助理总裁严家杰：去年住宅市场比较活跃，发展态势良好，今年将会延续去年的势头，主要表现在：第一，投放市场的项目会更多，业态会更丰富，购房者的选择也会更多。比如，建业·太阳城将会正式进入市场，世纪华阳已正式亮相。第二，去年的国家宏观调控政策对市场有一定的影响，使部分客户产生观望心态。我预计今年调控力度将会进一步加强，金融、土地等环节可能会出台更具体更严厉的政策。在此大势之下，洛阳住宅市场会受到一定影响，不过，需求也会有一定的增长。第三，购房者的消费观念日渐成熟，购房者选择时将回归理性，会更注重产品品质与服务的附加价值。这对开发商提出了更高的要求，使开发商要从消费者的需求角度出发，提供个性化的差异化的产品。第四，今年住宅市场上的自用比重将加大，因为第二套房首付提高、加息等因素，投资住宅的成本不断增加，这部分购房群体会大幅减少，转身投向纯写字楼或纯商业项目。第五，今年整个市场竞争将更加激烈。高层、高档住宅将集中投放市场，成为竞争的焦点。

　　中原康城集团董事长林廷敏：根据浙江等地一些沿海城市的房地产发展路径来看，商品房价格从1000元到3000元之间的提升是很慢的，但往上走，却会显得稍快些。这是一种规律，根据这一规律，洛阳房价在2008年～2009年将是一个提升的时期。这个结论主要是基于以下原因：第一，土地投放量的限制。因为可开发土地逐渐减少，导致房价上涨；第二，政府给予房地产开发商的优惠措施取消，会导致房地产开发费率的增加；第三，《物权法》的颁布实施，将会致使开发商的拆迁成本增加；第四，物价上涨的因素和人工成本的增加。

　　洛阳的经济在全面发展，全市国税收入2007年已突破百亿元大关，同时我们可以看到，从前在国内知名的老国有企业正在逐渐复苏，旅游业也在强势发展，洛阳人的消费观念不断改变，消费途径也在不断增加，洛阳的房价与周边城市相比，还是比较低的，但洛阳市的经济总量和综合指数却在全省名列前茅，洛阳人的投资意识渐强，发现投资房产收益率较高，所以，我认为洛阳楼市在2008年还会继续发展，价格仍会继续上涨。

　　洛阳富地辉煌置业有限公司董事长胡长路：洛阳创卫刚刚成功，这是洛阳人多年为之努力的结果，也是值得自豪的一件事，在迈向“创建中西部最佳人居环境城市”方面更近了一步，在宜居方面，洛阳的特色优势愈加明显，尤其是打造山水园林城市的思路，更是符合21世纪的城市长远发展观。虽然洛阳楼市经过近几年的低价位运作，一个明显的价格上升期已经来临，但对于今年的楼市，开发商要谨慎乐观。从今年的市场反应来看，购房者更倾向于中档价位楼盘，因此开发商不能为盲目追求利润而伤害购房者的感情，在保证品质的情况下，在成本管理上要多下工夫，这样更有利于楼市良性发展，对于企业品牌来说，也是有利的。

　　美基（洛阳）置业有限公司总经理郭呈义：从目前情况来看，洛阳的房地产发展在河南仅次于郑州。对于2008年，我比较看好洛阳房地产市场的发展，估计还会稳中有升，虽然宏观调控政策不断出台，但对于洛阳市场影响并不是很大。调控的最终目的不是不让房地产业发展，而是觉得房地产市场过快增长，采取相应措施，放慢其发展势头。随着房地产开发成本的提高，比如商品房要设置节能外保温等，都是国家从环境角度考虑强制实施的，所以房价下降的可能性不会很大，只可能是放慢增长速度。在洛阳新区发展的同时，政府目前一直在强调旧城改造。随着明年旧城市区的改造力度加大，洛阳房地产市场将进入南北区域全面发展的阶段，以往集中在洛河以南的开发格局将会被打破。

　　商业地产：

　　逐渐升温 前景看好

　　洛阳福温联合置业有限公司常务副总经理路延熹：2008年，洛阳的商业地产市场将在住宅市场的推动下，在奥运热和旅游热的刺激下，随着几个大体量商业项目的投入使用而迅速升温。

　　一是洛阳住宅价格肯定还会持续上涨，虽然今年如“世纪华阳”、“恒大绿洲”等大盘入市以及受国家政策影响开发商不敢再“捂地不建”，住宅投放量会大幅增加（预计今年开工商品房面积1000万平方米，竣工面积300万平方米），但越来越大的土地价格增幅和受物权法影响拆迁成本加大等因素都会支撑着住宅价格上涨，商业地产必将随之升温。

　　二是大型商业项目将相继投入运营，如商业中心区西工区中州路上的富雅东方、枫叶国际广场、国贸中心和王城大道上的紫金城等。一横一纵牢固树立商业十字架构，东翼的八角楼金街和西翼的东方广场双双展翅。新区随着红星美凯龙入驻中原康城、宝龙城市广场的投入使用、关林市场的升级改造和泉舜财富中心的动工，一下子热闹起来。而新区业主的逐渐入住，社区配套商业也随之应运而生，再加上雅香金陵大饭店等酒店的开业，新区商业也会熬过冬天。

　　（下转B6版）