张治国 摄

　　种种迹象表明，洛阳楼市在寒冷大背景下，并没有像一些一线或沿海城市那样天寒地冻，而是迎来了名副其实的“暖冬”。“暖冬”现象是怎样形成的，洛阳楼市为什么能走出独立行情？记者采访了几位房地产行业的专家，探究个中原委。

　　楼市比较健康

　　调整空间不大

　　洛阳中泰房地产置业有限公司董事长兼总经理薛永宽认为，去年11月开始显现的房地产市场调整，一方面体现在房地产销售量大幅下滑，持币观望情绪蔓延，这个情况全国是一致的；另一方面，洛阳的房地产市场并没有出现明显的大幅降价现象，这个情况和一线或沿海城市是有区别的，所谓的“暖”也就体现在这里。

　　他认为，第一，洛阳的区域经济发展潜力很大。今年前三季度GDP增长15.1%，增速高于河南省1.6个百分点，远远高于全国9.5%的增长水平，这也反映了洛阳经济的平稳快速发展。第二，从2000年到2007年，房价并没有大的波动，基本上都是以10％以下的涨幅循序渐进在发展。第三，洛阳的房价基本适应城市经济的发展水平，与城镇居民收入保持平衡。我们经常说房价与收入比较合理、匹配，究竟怎样才叫合理与匹配呢？参考了《中国建设报》关于城镇居民住房能力分类问题的研究分析，认为商品房是针对一部分人，而不是所有人，因此将城镇家庭分为无住房支付能力、住房支付能力不完全和有完全住房支付能力三大类。家庭月收入水平在当时当地平均商品房价1平方米以上时，这个家庭5~7年的总收入约可相当于60~80平方米的一套普通住房总价，也即房价收入比为5~7。这就属于有完全住房支付能力的家庭，按照这个标准来比较是符合实际的。

　　薛总给记者举例说，2007年洛阳市城镇居民人均可支配收入12770元，以家庭为单位（3.2人），为40864元，每个月为3405元，而2007年12月洛阳楼市住宅交易均价每平方米不足3000元，家庭月收入水平在平均商品房价1平方米以上，与标准相比是合理的；而按照总价（80平方米）来计算，不足24万元，家庭平均年可支配收入为40864元，彼此也在5~7这样一个合理的区间。上海、北京、深圳等地2007年的人均可支配收入与洛阳相比，都不足洛阳的2倍，但是房价却分别是其5.03倍、3.87倍和4.52倍，泡沫比较大，因此在调整中，这些城市的楼市显得“寒”，而洛阳楼市显得“暖”也就不足为奇了。因为它本身还是健康的,调整空间并不大。

　　“上游”产业讨好

　　经济能自我补偿

　　洛阳顺驰房地产开发有限公司总经理荣从桥曾完整经历了上一次房地产低潮，超强的市场嗅觉，让他在今年1月份公司2007年年度总结会议主题报告中就敏锐地指出房地产业的“冬季”即将来临。

　　分析到洛阳的经济形势时，他说，洛阳本地的经济体系包括大型、重型工业，旅游业，高新技术、矿产资源行业，尤其是矿产资源行业，几乎把所有主要种类的矿产都涵盖了，而且占的比重也很大。其中大型、重型工业和矿产资源行业都处于经济产业链的上游，虽然一般的旅游业都处于产业链的下游，但是洛阳的旅游资源具备不可替代的特性，属于特殊的资源。很明显的是，在需求不足、消费不足的经济形势下，末端产业受到的冲击最快也最大，经济调整可以说是下游“吃亏”、上游“讨好”，所以洛阳的经济是彼亏此盈，具备自我补偿的功能，会很平稳地发展，由于洛阳的经济形势会相对平稳，因而地产业也不会产生太大的起伏。

　　荣总认为，在国际国内经济调整的大背景下，洛阳的经济虽然也存在一定的问题，但是相对其他城市来说，调整对它的影响也会有一定的缓冲、延迟，而且复苏的时间也相对较短，也就是“来得晚，去得早”。 在市场萎靡的背景下，房地产开发企业只有集中打造核心竞争力，拥有对市场的敏锐判断力和把控的能力，使企业的品质和服务都创出一流的品牌，才能增添更多的暖意，更好地过冬，并在新一轮的洗牌中脱颖而出。他介绍说，为此，洛阳顺驰最近推出了一系列强有力的举措，将陆续推出包括开通社区巴士、代业主买菜、净菜、提供自助洗衣服务并代为晾晒等新的增值服务体系。

　　刚性需求巨大

　　购房联盟受热捧

　　泡沫的标准是什么呢？荣从桥认为，是需求标准，有没有非自住的需求，这个才是根本源头。他说，洛阳的房地产市场自用型需求始终是主流，尤其是在目前，几乎所有的购房者都是刚性需求。

　　那么洛阳的刚性购房需求如何呢？洛阳购房联盟受到市民的热捧就说明了一切。

　　10月20日,洛阳购房联盟由洛阳日报社地产事业部发起成立后，立即受到了社会各界的广泛关注，仅在购房联盟成立的2008年10月20日当天，通过电话、网站和手机短信报名的市民就达到300多人，还有许多人直接到洛阳日报社地产事业部就具体细节进行咨询。

　　购房联盟负责人叶晓刚说：“这种规模、这种热度远远超过我们的预期。”上周五，在负责人作客新闻网的直播和观众交流时，发现观众关注的问题主要集中在什么时候开始团购和团购的操作细节等方面，这说明购房者的购房意愿非常强烈，不仅迫不及待，也非常用心、非常认真地对待这个活动。

　　叶晓刚分析说，人们在报名的同时，纷纷表达了自己对新房的渴求和改善居住条件的迫切愿望。报名者中因为结婚、孩子上学等原因要购房的，占居了相当大的比重。可见，洛阳房地产的刚性需求还是非常巨大的。

　　本刊记者 霍媛媛