插图 李玉明

　　近日，圆明园兽首拍卖事件引发了优先购买权的争论。而在我市老城区，一套房屋交易也引发了租户与买主关于房屋优先购买权的争执。

　　什么是优先购买权，这起案件给我们什么启示？昨日，记者采访了这起引发争议的房产确权纠纷。

　　租户也要买房

　　陈某在老城区某小区有一套门面房。2006年11月2日，陈某与梁某签订了房屋租赁协议，将门面房租给了梁某，租赁期自2007年1月1日至2009年12月31日。

　　门面房租出去没多久，陈某因家中有事，急需用钱，就决定将这套已经租出去的门面房通过拍卖的方式卖掉。陆某得知此消息后，决定将房子买下来。陆某的报价陈某较满意，双方很快达成了交易意向。

　　2006年12月18日，陈某与陆某签订了一份房屋买卖协议。双方约定：陈某自愿出售这套面积为290.24平方米的门面房，陆某自愿购买该房；出售金额48万元；陈某必须提供完整有效的手续，协助陆某办理过户手续；陆某保证购买此房，预交定金5万元（成交后并入购房款）；陆某如违约，陈某扣除预交定金；陈某如违约，除退还陆某预交定金5万元外，另赔偿陆某5万元；陆某预交定金后，陈某在7日内提供完整合法有效手续给房产管理部门，房管部门认定其完整合法有效后，陆某将购房款全部付给陈某。

　　协议签订后，陆某当即交付给陈某定金5万元。2006年12月24日，陆某又给付陈某购房款28万元。没想到，原本十分顺利的交易在租户梁某这里遇到了阻碍：他也要买这套门面房！

　　因为梁某主张了这一权利，陈某与陆某的交易遭遇极大难题，房屋的过户手续没法办了。经协商，梁某仍不愿放弃自己购买门面房的权利。

　　一波三折的诉讼

　　好好的交易被搅黄了，陈某很生气。2006年12月25日，他将梁某诉至老城区人民法院，要求确认他与陆某于2006年12月18日签订的购房协议有效，解除他与梁某于2006年11月2日签订的房屋租赁协议，梁某支付从2007年1月1日至实际腾房之日的租金。

　　2007年3月30日，老城区人民法院作出判决：确认陈某与陆某2006年12月18日签订的购房协议合法有效；陈某与梁某于2006年11月2日签订的房屋租赁协议中的相关权利义务，由房屋新主人陆某全部承担；驳回陈某的其他诉讼请求。

　　判决后，陈某和陆某很满意，但梁某却不服，上诉至市中级人民法院。

　　市中级人民法院经审理认为，陈某与梁某于2006年11月2日签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，合法有效，应依法受到保护。该租房协议的第六条明确约定，陈某出卖房屋，须在两个月前通知梁某，在同等条件下，梁某有优先购买权。

　　但是，陈某没有证据证明他在与陆某签订购房协议前已经通知了梁某，梁某也没有放弃优先购买权。陈某作为房屋出租人，既违反了其与梁某的协议约定，也不符合《合同法》第230条有关房屋租赁合同的规定，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先权的权利。

　　最终，市中级人民法院作出终审判决：不支持陈某要求法院确认其与陆某所签订的购房协议合法有效的诉讼请求。

　　这下，陈某作了难：他与陆某已经签订了购房协议，如果违约是要赔偿的；如果不违约，因为梁某不放弃优先购买权，他的房子实际上也卖不了。两相比较，他选择了违约，于2007年9月24日退还了陆某的购房款28万元。但陆某却不愿意，一纸诉状将陈某诉至老城区人民法院，要求陈某返还购房定金5万元，并支付违约赔偿金5万元以及因购房给他带来的经济损失3万元。

　　什么是优先购买权

　　本案最大的争议就在于梁某是否享有优先购买这套门面房的权利。那么，什么是优先购买权呢？

　　河南洛太律师事务所律师杜鹏说，优先购买权是我国一项重要的民事法律制度。所谓优先购买权是指法律关系主体在特定的买卖关系中，依据法律规定，在同等条件下，享有优先于其他人购买出卖人财产的权利。

　　实践中常遇到的情况有以下几种：一是股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让人的出资，如果不购买该转让人的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

　　二是出租人出售房屋的，应该提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

　　三是共有人处分自己享有的份额，其他共有人享有优先购买权。

　　承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，承租人依法享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　设立承租人优先购买权制度，一方面维护了出租人的处分权，另一方面赋予承租人在购买承租房屋时的优先权，在保证物权变动的同时，使租赁法律关系不受影响，维护交易安全，促进物的流通与利用，更有利于保护承租人的利益。

　　优先购买权不可忽视

　　老城区人民法院审理后认为：市中级人民法院的民事判决书，驳回了陈某要求法院确认其与陆某所签订的购房协议合法有效的诉讼请求，事实上已确认陈某和陆某之间签订的购房协议无效。陆某要求陈某返还购房定金5万元和赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；由于导致陈某和陆某购房协议无效的原因是陈某违反了优先购买权的规定，陆某无过错，考虑当前房屋价格上涨的因素，除已付款的利息损失外，陈某赔偿陆某部分损失4.8万元。

　　近日，老城区人民法院作出判决：陈某返还陆某定金5万元；赔偿陆某损失4．8万元，并支付相应的利息损失。

　　虽然此案已审结，但相关法律争议并未就此平息。

　　老城区人民法院法官李小燕认为，随着司法实践的推进，承租人优先购买权制度在应用中存在一些问题。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而承租人优先购买权制度的设立，使承租人作为购房合同的第三人拥有了干涉合同当事人意思自治的权利，有违法律精神。

　　她认为，承租人优先购买权制度一定程度上增加了交易的不确定性，恰恰侵害了合同当事人的合法权益。

　　李小燕提醒说，虽然优先购买权在法理上还存在着争议，但是，随着经济的发展，房产交易日益活跃，人们在从事此类交易时，应当对优先购买权有所认识，以避免纠纷，减少损失。