河南广文律师事务所律师冯晓曼、李宗虎：依据土地所有权的性质，我国土地划分为集体所有土地与国家所有土地两种，建设项目应依法申请使用国有土地，取得建设用地使用权。建设用地使用权取得设立方式包括划拨和出让两种。

　　以划拨方式设立土地使用权是指经依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给其使用的行为。划拨方式仅适用于国家机关用地等特殊用途，未经批准不得转让、出租、抵押。

　　以出让方式设立建设用地使用权是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为，包括协议出让和招标、拍卖、挂牌方式出让。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标出让是指通过招投标方式确定使用人的行为。拍卖出让是通过拍卖方式根据出价结果确定使用人的行为。挂牌出让，是指发布挂牌公告，将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，根据出价结果或者现场竞价结果确定使用人的行为。

　　依法应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式出让。