4月30日的市政府第16次常务会议研究通过了《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》），定于6月1日起正式实施，有效期至2014年5月31日，2002年8月实施的《洛阳市业主委员会组建规定（草案）》同时废止。

　　据市物业管理办公室副主任、市房管局物业科科长冯千杰介绍，新旧对比，《规则》增加至33条，内容明显增加。最关键的是，它结合了7年来我市物业管理行业的变化等因素，规定更加细化和人性化。比如新规中增加了“辖区街道办事处、乡（镇）政府应确定一名副主任、副乡（镇）长分管该项工作”，目的是让物业管理制度更加健全。

　　“业主”身份这样界定

　　“业主”显然指的是房屋所有权人。

　　冯千杰说，现实生活中，有些业主可能由于种种原因暂时没有办理房屋产权登记、没有领到房产证，但他们是对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有人。新规则特别指出，他们也依法享有业主的权利，并承担相应义务。

　　业主大会由同一个物业管理区内的全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　业委会一届任期3年

　　业主委员会任期多长？对于业主关心的这个问题，冯千杰说，《洛阳市物业管理办法》规定，业主委员会一届任期3年，到期后，按规定重新成立。

　　业委会实行“双备案”

　　《规则》规定，各县（市）区房地产管理部门和辖区街道办事处、乡（镇）政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法进行监督和管理。此外，辖区街道办事处、乡（镇）政府应确定一名副主任、副乡（镇）长分管该项工作。

　　冯千杰说，新规实施前，业主委员会选举产生后只要到县（市）区房产管理部门备案就行；6月1日以后就不一样了，还要同时到辖区街道办事处或乡镇政府办理备案手续。这些都是本次修改后新增的重要内容，这种“双备案”机制目的还是为了更好地做好物业管理工作。

　　业委会不得从事盈利活动

　　《规则》第七条规定，业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动、不得从事盈利活动。

　　冯千杰说，但这不等于其不能收费。《规则》明确，实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费。

　　但是，业主大会、业主委员会每半年要向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督，确保资金取之于业主、用之于业主。

　　业主人数满20人必须召开首次业主大会

　　《规则》明确规定，业主人数满20人必须召开首次业主大会。

　　冯千杰说，由于以前没有明确这项内容，经常出现十几个业主也要成立业主大会的现象。最后的结果是，看着有这个机构，其实不起什么作用。

　　《规则》还规定，若业主人数不满20人，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　居委会负责业主大会筹备工作

　　在业主大会、业主委员会没有成立之前，谁来负责筹备事项？《规则》明确规定，筹备组由居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3名至7名组成。

　　筹备组组长由居民委员会的工作人员担任，业主代表由业主自荐或居民委员会推荐产生，筹备组名单应以书面形式在物业管理区内予以公告。

　　若业主对筹备内容有异议，可在公告后7日内提出，筹备组应当在大会召开前予以答复。

　　业主大会临时会议解决突发事件等

　　业主大会有定期会议和临时会议之分。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。

　　当有20%以上业主提议或发生重大事故、紧急事件需要及时处理的，业主委员会就应该及时组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不履行组织召开会议职责的，上级管理部门将责令其限期召开。逾期仍不召开的，由县（市）区房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇政府指导业主召开。

　　（记者 陈小伟 通讯员 杨新兴）