洛龙区王先生问：我于2007年在新区订购一套房产，当时是一次性付清房款，约定去年5月交房。但截至今日，开发商百般推脱，不与我签订合同。据说是房产已抵押，无法签约。我们很多人一起反映，无法得到解决，请问我们该怎么办？

　　河南大进律师邵志强：首先，需要明确你们与开发商之间的法律关系。有了订购协议，又已付清房款，只是没有签订正式的《商品房买卖合同》，根据法律规定，即商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，你们与开发商之间的商品房买卖合同关系已经成立。

　　再有，如果该房产确已抵押，那么根据法律规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、损失赔偿，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就是常说的“1+1”赔偿，建议你们弄清事实，用法律武器捍卫自己的合法权益。

　　

　　老城区张先生问：我在新区购买预售楼房一套，房款已交清，但开发商总以金融危机等原因延期交房，截至现在已经五个月了。请问我该如何维权？

　　大进律师事务所邵志强：来信涉及开发商违约延期交房的法律问题。一种方案是你可以选择退房，即解除双方的买卖合同。根据相关规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月内仍未履行的，买受人一方请求解除合同的，应予支持，但双方另有约定的除外。需要注意的是，解除合同应在1年内行使。解除合同，不影响你要求开发商承担违约责任的权利。第二种方案是你可以选择不退房，只要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果合同中没有约定违约金或违约金数额太低，可以按照逾期交付使用房屋期间有关部门分布或评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

　　（以上回答内容仅供参考。您可拨打律师热线进行咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理