当地产遇到商业，就有了以销售、经营为主的地产项目；当商业遇上住宅，就有了盖门面、造商铺的临街底商；当代理商遇到开发商，就有了“点石成金”、讲究策略的营销之术。作为策划包装的典型样本，通和企业机构在洛阳商业地产的运作虽然只有两年时间，但随着双溪布洛、万达、壹品天下这些商业项目的成功发售和认筹，通和也渐由一个单纯的策划、顾问机构，发展演变为一家商业地产全案代理商。其掌门人谈如何选择社区商业、商业地产如何可持续发展，当为某种借鉴。

　　影响最熟悉的人

　　身为“80后”，黄振涛独立操作一个策划公司已经有些年头，目前在全省代理的商业项目有6个。每天不断的闪转腾挪，戴着黑边眼镜的黄振涛略显疲惫，但谈起商业地产，他倒是谈锋甚健、分析到位。

　　“影响最熟悉的人——这就是商业地产推广的秘密。”黄振涛直言不讳。最熟悉的人是谁？就是你身边的生意人、投资人，开商店的、经营餐饮的、美容美发的……做商业地产，就是要把这些人的潜在经营需求发掘出来，转化为有效购买力。商业地产的核心是价值创造，但在价值链“击鼓传花”的过程中，缺少有效的业态定位和经营模式，必然会使整个价值链断裂。

　　2009年上半年，通和在以“营销顾问+推广包装”的身份介入万达商业广场之后，更加注重价值链的有效衔接、更加注重推广模式的创新。在推广手法上，是和风细雨式的、还是气吞山河式的，哪一种更有效果？通和选择后者。仅一个月内，就在纸媒投放近百万元，形成高纬度关注。开盘当日，赢得满堂红，完成逾80%的销售率，销售额逾2亿元，成为洛阳商业地产罕见的成功案例。

　　有人疼 更要有人爱

　　洛阳主题型商业、大型城市综合体相对较少，大部分都是社区底商。尤其是新区，凡有住宅的楼盘，必然有临街底商。但往往是住宅卖完了，商铺却没人要，成为“化石”，一些开发商任其“自然苏醒”，空置成本较高。黄振涛一针见血地指出。

　　开发商像个爸爸，生了社区商铺这样一个孩子。孩子先天条件好，加上老爸有钱、有见识，请了个专业的商业公司这样一个好老师来教，教孩子3~5岁做什么、6~10岁做什么，爸爸避免走弯路、孩子提前早受益，在成长过程中，孩子价值观正确、营养跟得上，将来肯定茁壮成长。否则，很可能就荒废掉了，成了“野孩子”。黄振涛以这样的比喻，诠释了社区商铺的运营之道。

　　以南昌路滨河商业区而论，就像一个成长期的“孩子”，刚开始，适合以社区业主基本需求为经营内容，如家装产业；发展期适合便民服务的业态，如超市；成熟期则以特色商业为主，如特色餐饮、酒吧。商铺价值伴随经营内容不断升级，很有可能发展成为“北京后海”、“十里秦淮河”一样的繁荣景象！

　　投资社区商铺正当时

　　黄振涛根据操盘经验分析说，投资繁华的中心城区，看好的是当下收益；投资新区商铺，看好的是未来的新城崛起。繁华的中心城区，客流量大，能租个好价格，但价格较高；新区的社区商铺，入住人口整体较少，正处于发展期，但售价相对较低。

　　从牡丹广场到滨河商业区，从壹品天下、地久·城尚城到双溪布洛·乌节商业街，社区商铺与丹尼斯、万达两大主力商圈不断发展，互动互补、永续升值。

　　此外，黄振涛对新区商业表示乐观。定位于“全省经济重要增长极”的洛阳新区，目前版图扩大近7倍，随着年内火车南站的建成通车和生活配套的日趋完善，社区商业将迎来一个雨后春笋般的发展机遇，商业氛围不断形成，变得越来越有活力。

　　本刊记者 畅冰冰