拿着借条的借款人，由因为对借款抵押物的理解有了偏差，强行拆走他人财物，最终由债权人变成了债务人！

　　近日，宜阳县人民法院审结了一起财产损害赔偿纠纷案，法院一审判决被告吕某赔偿原告赵某各项损失共计93537.8元。判决后，双方当事人均没有提起上诉。

　　强行讨债酿恶果

　　赵某在宜阳县城经营一家宾馆，因为宾馆经营状况不佳，资金周转出现了问题，这让赵某很发愁：把宾馆卖了吧，一时不好出手，而且他也有些舍不得。想来想去，赵某还是决定继续经营。为了解决资金问题，他决定找人借钱。

　　2007年，赵某找到了吕某，提出了借钱的事情，但吕某不太愿意借钱，因为吕某认为现在借钱容易讨债难。赵某也知道吕某的顾虑，提出以宾馆的经营合同做抵押，等宾馆经营重新走上正轨了就还钱。还款有了保证，吕某同意借钱给赵某。随后，他分两次将5万元现金借给了赵某，双方约定了还款日期及利率。

　　2008年5月，约定的还款日期到了，吕某拿着借条找赵某要钱，赵某却称没钱还。多次讨账未果后，吕某的怒火越积越旺。5月27日，吕某以赵某的宾馆已经抵押给自己为由，将赵某经营中的宾馆大门锁死，希望以此举逼赵某还款。

　　没想到，宾馆锁了好几天，赵某仍没有把借款送过来。吕某大怒，6月12日，他组织人员将宾馆内的空调、床、热水器、彩电等物品强行拆走，拉到街上贱卖。

　　这一手让赵某猝不及防，损失远超过5万元借款。双方几经协商未果后，赵某认为吕某的做法侵犯了他的权利，遂将吕某诉至宜阳县人民法院，要求吕某赔偿其相应的经济损失。

　　不同权利不能混淆

　　说起这场官司，吕某也觉得自己很委屈：欠债还钱天经地义，而赵某借钱不还，自己不得已才用这种方法。而且，借条上已经注明赵某是以宾馆的经营合同做抵押，赵某到期不能还款，宾馆就已易主。既然宾馆是自己的，怎么处置自己的财产别人就管不着了。

　　法院却不同意吕某的说法。法院审理后认为，吕某将赵某经营的宾馆内物品强行拉走，侵犯了赵某的财产所有权。吕某和赵某在借款时，只是约定了以合同抵押，并没有约定以宾馆抵押。法院遂依法作出了上述判决。

　　那么，合同抵押与宾馆抵押有什么不同呢？

　　本案主审法官解释说，说白了，将合同作为抵押，抵押物仅仅是一纸合同，如果吕某拿走赵某的经营合同，只是使赵某对宾馆的经营权不具有合法性，而宾馆及其内部物品的归属并没有发生变更。如果以宾馆作抵押，抵押物就是宾馆这一不动产。经营权和所有权是截然不同的概念，两者不能混淆。

　　他说，“物业经营权”究其实质是一种对财产的使用、收益和部分处分权的集合，它是财产所有权分离出的使用、收益和部分处分权能的集中体现，从法律上说，它属于用益物权的范畴。我国国有土地使用权、企业承包经营权、高速公路管理收费权等，都属于用益物权，具有可让渡性和迅速变现性，由于具有交换价值，所以它可以为债务履行设立担保。

　　但是，用益物权并不等于所有权，我国个人或单位可以获得土地的使用权，可以在上面盖房子、种植作物、搞商业开发，但土地的所有权属于国家，拥有使用权的人没有权利对土地的归属进行处置。本案中经营权和所有权的关系与之类似。

　　本案中，吕某只是拿到了经营合同，甚至连经营权都没有，就更谈不上对他人所有的财物进行处置了。

　　抵押变现可通过法院

　　那么，遇到“老赖”这种情况，吕某应该怎么做，才能保护自己的合法权益呢？

　　宜阳县人民法院法官李国强说，吕某之所以遭遇钱难要的窘境，不排除抵押权实现方式约定模糊的因素。也就是说，如果赵某到期不还钱，吕某持有的宾馆经营合同如何变现？这一点没有明确。

　　物权的发生应遵循权利公示、公信的原则，特别是抵押权，由于抵押物在抵押权生效后，并不转移抵押物的占有、无法以交付的方式实现。

　　从外地法院判决的案例来看，此类变现问题解决的方法很多。可由担保人代替原权利人行使物业经营权，在此基础上，通过对“物业经营权”的年收益进行公正评估，确定一个年平均收益的现金值，然后由抵押权人逐年从行使物业经营的收益中抵扣出这一现金值，直到债权得到全部实现为止。

　　本案中的“物业经营权”的变现方式还可以采取公开拍卖、委托专业经营公司进行托管等方式，从继续经营收益中将评定出的年平均收益额抵扣用于偿债，待债权全部清偿后，若设抵押的物业经营权期限未满，则将年经营收益进行提存，待经营期满后，将物业经营权返还给抵押人；若在担保债权还没有完全清偿时，物业经营权期限已满，则在返还经营权于物业所有权人的同时，剩余债权向债务人和其他担保人继续追偿。

　　同时，我国《物权法》第一百九十五条第二款明确规定：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。