编者按 一向不瘟不火的洛阳楼市，近两年起伏跌宕，俨然同步全国。洛阳特色叠加中国动态，本土龙头对决外地大鳄……楼市迷局，如何把握发展的脉络、走势；地产江湖，怎样定位新形势下的角色、功能；资源整合，有无新颖模式、理念……本报力邀资深地产策划人、河南精顺董事长张波开设《精顺视角》，纵横捭阖、指点迷津，专业、深度的系列思考，今起精彩呈现。　　

　　2007年之前，洛阳楼市基本按自己的逻辑运行，与全国楼市涨跌几乎秋毫无犯。三年两起一落，过山车一样，让本土开发商破天荒跟全国楼市同步了一回。 而嗅出气息的外地专业队陆续入场，世纪华阳、万达广场、恒大绿洲等项目一亮相便煞是惊艳。不管情愿与否，洛阳楼市已不是“市级运动会”，本土开发商被迫站到“全运会”的竞技场，在拍地、销售等环节都会与实力过硬的专业队短兵相接。

　　赛事升级了，脑袋必须随之升级，否则只有让出主场，连过招的机会都没有。笔者仅结合精顺十年来在各地操盘的体会，从营销商角度探讨本土开发商不得不做的脑力选择题。

　　NO.1： 做项目 OR 做公司

　　盘点洛阳十年来开发商成长史，结果令人沮丧。十年时间，地产可以改变洛阳，小树可以长成栋梁，而洛阳大大小小数以百计的地产项目，成功开发两个以上经典楼盘的企业寥若晨星。有的也做了若干项目，但知名度和美誉度并无加分，不能不说是一种悲哀。

　　其中固然有市场等方面的原因，但开发商自身素质的短板不可不察。核心问题是，很多开发企业只是在做项目，而不是在做公司。做项目与做公司貌似大同小异，实则天壤之别。做项目首要是“干活”，做公司首要是“盘人”。高度决定视野，站在做项目的低度上，品牌意识就无从谈起。企业根本没有战略规划，没有企业愿景，没有企业文化，当然也就没有凝聚力，没有团队。大事定夺老板一言堂，执行层面缺少激情，打工混日子者居多。开一次会往往议而不决、决而不行，决策力和执行力实在让人摇头。这样的公司，充其量是项目公司，注定短命。

　　如何跳出做项目的窠臼？——远学万科，近学中泰。中泰作为本土开发商的一面旗帜，值得研究。单说企业战略规划，万科在2004年拟订了10年中长期发展规划，中泰也有自己的10年规划，而大部分开发商甚至连后年的事都不想。

　　以上选择题看似与营销无关，但决定着营销的实效。房地产竞争不但是硬实力的较量，更是软实力的对决，归根结底是操盘团队的暗战。中国明代造园名家计成的《园冶》曰：三匠七主。意思是园子最终的模样三分靠匠人，七分靠主人。人对了，一切都对了。房地产何尝不是如此？     （未完待续）