老百姓购房签订合同时，房子不住也要全额缴纳物业费，而没有商量的余地，这几乎成为当下购买商品房的一个惯例。然而，石家庄市最新立法出台了“空置房3个月以上缴20%物业费”的规定，这是破除开发商“霸王条款”还是会“刺激投机炒房”，一时间，各方争议四起。　　

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　　地方立法“破冰”将打破开发商强势？

　　《石家庄市物业管理条例（修订案）》日前获得河北省人大常委会批准，尽管新条例尚未公布实施，但是，其中规定“连续无人居住、使用、装修空置3个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费”，引发社会广泛关注。

　　买过房子的人都知道，购房者会被迫签订一些协议，其中就包括空置房应按标准全额缴纳物业费，而且没有明确规定有效服务期限。

　　很多空置房业主认为，这个协议条款没有任何商量的余地，有些就是“霸王条款”。业主没有入住，等于没有享受完整的物业服务，全额缴纳物业费很不合理。因此，业主拖欠和拒缴物业费现象非常普遍。

　　我国于2007年修订的《物业管理条例》，对前期物业和选聘物业阶段，都没有明确规定空置房物业费的缴纳比例。石家庄市人大常委会法制委员会主任许凤琴表示，业主与物业公司作为两个市场主体，属于契约合同关系。但在前期物业阶段，物业公司在协议中处于主导地位，业主只能被动接受，双方经常发生合同纠纷。因此，有必要通过地方立法规范协议内容，维护业主利益。

　　许凤琴说，石家庄立法规定“空置房缴20%物业费”是对《物业管理条例》的补充，也是地方立法的一次破冰行动。

　　河北冀华律师事务所律师甄玉波认为，物业公司与业主的市场地位本应平等，但提供前期物业服务的公司当初与开发商“捆绑”在一起，业主成了弱势群体，从这一点看，石家庄市的立法是必要的。

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　　物业费“打折太狠”会影响物业公司运营？

　　记者在调查中了解到，《石家庄市物业管理条例（修订案）》中，引起争议最大的是“20%”的比例问题。

　　有关部门表示，这一比例是参照空置房的暖气收费标准制定的。对此，河北冀华律师事务所律师甄玉波认为，从商品性质、成本构成等方面看，供暖与物业服务二者之间没有可比性。业主作为采暖户，其专有性强；作为物业服务对象，除专有性外，还具有共有性。

　　空置房业主没有入住是否等于没有享受物业服务，也就不用缴纳物业费呢？石家庄市物业管理协会秘书长刘明介绍说，业主对住宅小区的所有权分为共有部分和专有部分，《物权法》规定，“业主对共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，说白了就是“不管你住不住，大家的财产就需要大家出钱来维护”。

　　记者查阅相关法规了解到，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提到：“物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　刘明介绍说，物业公司服务的成本主要有公共设施设备运行、维修及保养费、绿化管理费等，无论小区的入住率有多少，其中大部分费用都要产生。当然，部分业主不居住，与其直接相关的电梯运行、清洁卫生等费用会相应少些，但这部分成本所占比例微乎其微。

　　那么，空置房物业费缴纳比例应该如何确定？据了解，此前，南京、杭州等一些城市地方法规大都按照70%至80%标准制定。石家庄一些物业公司认为，“20%”的比例过低，可能严重影响公司的正常运营。

　　刘明告诉记者，一些位置较远的第二居所和别墅小区常年入住率不到30%，即使是市区内新建小区，3年内的入住率都不超过60%。“如果按照20%比例执行，很多物业公司将无法经营，甚至没有公司敢从开发商手中接盘，最终损害的是业主利益。”

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　　空置房少缴物业费会刺激投机炒房？

　　石家庄市民苗先生说：“我从网上看到了这个消息后，特别高兴，这是在向开发商说‘不’。我最近买了第二套房，暂时还不想住，如果物业费只收20%的话，就先不着急装修住进去了，万一将来房价涨高点儿还可卖。”

　　“空置房缴20%物业费会鼓励投机炒房”之说再次刺痛了人们在高房价下敏感的神经，也将石家庄立法部门推至风口浪尖，一些人士对其立法动机提出质疑。

　　记者在调查中发现，形成空置房的原因很多，其结构成分也很复杂。但有相当一部分空置房是投机炒房的结果，一个人一口气全款买下几套、十几套房子在各地都不少见。

　　针对社会上的议论，石家庄市人大常委会法制委员会主任许凤琴认为：“空置房缴20%物业费与投机炒房没有必然联系，炒房受税收政策影响最大，减少一部分物业费对炒房者刺激不大。”

　　石家庄市民李红亮给记者算了笔账：“假如我是投机炒房者，手里有5套100平方米的房子，按照每月1元/平方米的物业费标准，全额缴纳与按20%缴纳，二者相差不过400元，对炒房人来说微不足道。”

　　河北冀华律师事务所律师甄玉波认为，地方政府在立法中确定空置房物业费缴纳比例时，应坚持民主立法原则，广泛征求意见，寻求多方利益的均衡。

　　■延伸阅读

　　物业管理费的构成

　　根据原国家计委、原建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

　　(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；

　　(3)绿化管理费；

　　(4)清洁卫生费；

　　(5)保安费；

　　(6)办公费；

　　(7)物业管理单位固定资产折旧费；

　　(8)法定税费。

　　■新闻链接

　　这些地方这样做

　　●2009年5月1日实行的《山东省物业管理条例》作出规定：“建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物业服务费标准可以适当降低。”

　　●无锡市物业服务收费管理办法有关规定，自2006年1月1日起，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。

　　●2005年颁布的 《南京市物业服务收费管理实施办法》第十五条第二款规定：业主办理入住手续后长期 （连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理单位书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。