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　　目前，洛阳商业地产空置率居高不下，但投放量却逆市放大，出现商住冰火两重天的尴尬。而洛阳万达广场却以满场开业、零市场培育期的盛况给我们上了生动的一课。面对这一状况，所有关心洛阳商业地产的人都会发出这样的疑问：洛阳商业地产究竟怎么了？哪些问题值得我们研究？突围的方向在哪里？

　　洛阳商业地产怎么了

　　供需失衡 空置率高

　　商业地产的高售价高利润，带来投放量不断放大：一方面商铺销售疲软，另一方面 “有路就有铺，无街不商”，能建两层绝不建一层，进深能大只管大，满铺的大底盘屡见不鲜。供需失衡导致空置率居高不下，销售受阻。据精顺房地产研究院对本土商业地产几年来的追踪数据显示，2007年末洛阳商铺空置率已突破50%，严重失衡的供需态势很难在短期内改观。

　　住宅模式开发商业地产

　　商业地产核心是商业，其次是地产，商业地产首要解决商业运营问题。而大多数开发商仍习惯于以住宅模式开发商业地产，只求一卖了之，不想涉及后期运营。有的认为引进了主力店就万事大吉，其实辅店运营缺位一样影响整体利益；有的不考虑业态选择，建好后才“撒网式”招商，“大王”、“喽口罗”一把抓。漫长的市场培育期、低廉而一成不变的租金，投资回报率何从谈起？

　　同质竞争需“计划生育”

　　中州路沿线从周王城广场到牡丹广场，仅百货业态就有7家之多，大量同质化的商业形态扎堆竞争，最终影响到的不是某一个商家，而是商业地产的全局。

　　洛阳商业地产突围之道

　　2009年岁末，洛阳万达以满场开业、零市场培育期的盛况，在洛阳商界创下一个纪录：开业前实现100%招商的主体商业。

　　万达目前和17家跨国企业签订了战略合作协议。战略合作协议有四个层面：第一，共同选址。合作伙伴统一意见后最终敲定。第二，技术对接。第三，平均租金。万达将购物中心视为长期发展的产业，为提高与主力店租金方面的谈判效率，合作伙伴内部确认平均租金概念：根据城市类别对应三档租金。第四，先租后建。租约签订后，再投资建设。上述四点一并被称为“订单地产”。每个主力店都按合作伙伴的需求量身定做，形成了项目竣工即可开业的有利条件。除此之外，科学的业态组合、自持与销售兼有的获利模式、品牌催生蝴蝶效应，也为洛阳商业地产的突围提供了模板。

　　甄别业态 有的放矢

　　只要是交通干道，沿线商业裙楼从三层到五层屡见不鲜。千篇一律大格局的结构俨然都按照购物中心打造，出现了“主干道=商业中心”的认识误区；有的甚至明明属于社区型商业，却被建成一二十米进深两三层的独立商铺。试问经营什么？谁来消费？

　　单纯以交通的便捷来理解商业地产是有误区的。事实上，不是地块交通条件优越就一定适合建大型商业中心，因为商业地产与人口规模、收入水平等区域属性存在决定性关系。不同的商业区属性、不同的地域有不同的匹配业态。城市中心型商业区最适合珠宝、服饰等高租金业种支撑的百货业态；副城市中心型商业区最适合休闲娱乐、康健等新兴业态；区域中心型商业区适合的业态非超市莫属；城郊区域最适合的业态为建材、家居等专业市场。

　　可能不是最好的，但必须是最适合的，业态对路是商业地产的“丛林法则”之一。

　　整合资源 重视运营

　　开发商实质上就是资源整合商，调配外围资源为我所用，将这些“珍珠”串联成光彩夺目的项链。

　　例如，为了避免 “先建房后敲墙”的二次建设，通过聘请国内专业商业规划机构，对项目进行前期规划，就能实现业态需求与产品设计的无缝对接，变削足适履为量脚做鞋。同样，招商和运营等都可由各专业公司担纲，而非住宅开发模式下的物业管理公司。

　　放水养鱼 持有何妨

　　销售和持有都是商业地产的开发有两种获利模式。

　　对于大量滞销存量商铺，完全可以采取“放水养鱼”的持有策略：以先期免租金、限时低租金的方式将合适的业种吸纳进来，通过一定时间的市场培育，待市场经营状况步入正轨，租金稳步提高到合适水平后，再将产权全部或者部分出售。稳定的经营、租金的上涨对商业物业的销售来说是水到渠成的事，且能最大程度体现物业价值。

　　相对于独立产权商铺的出售，许多商场式“虚拟产权商铺”采取持有方式是最好的。这种商铺的属性和地段决定价值的独立商铺不同——由整体经营状况决定投资前景。产权打散销售，市场接受度差变现力弱，且风险因素使银行不予贷款。与其艰难变现，不如通过持有自营，在获得稳定租金收益、资产沉淀的同时，商场还可以成为融资的渠道。

　　持有模式对现金流的压力，除了经营性物业抵押贷款，还可通过以下三种融资方式解决：商业项目内侧开发住宅，借助住宅变现获得现金流；如果地块性质限制不能配建住宅，可在商业物业上面建商务公寓或写字楼；若两者都不行，可采取一层临街独立商铺出售的变现方式。    

　　（资深策划师 郭嘉伟）

　　■编后

　　从这几年商业地产的经历看，凡是想卖了就跑的开发商，很少能跑脱的，投资者已经不傻了。只有遵循市场规律，整合专业资源，静下心先做商业，再做地产，才是商业地产之王道。