打击投机——大城市感冒全国吃药

　　“打击投机”是本次调控政策的重点。这里所指的“投机”是炒房。

　　炒房指低买高卖、快进快出，通过快速资金周转获取巨额差价，专业炒房单套房的投资周期在几天至三个月之内。此次“调整征收营业税期限”，商品房五年内转卖，征收营业税5.5%及“二套房首付比例40%”，确实是限制。能否真正起作用，还有待于各地方执行力度。

　　相关数据表明，洛阳楼市投机炒房因素虽然有，但不占主流。更多的投资是中长期投资，投资形式多为以租养贷。

　　2009年1月至10月，洛阳二手住宅销售套数6850套，比2008年同期增加600余套，上涨9.7%。我们从二手房门店也了解到，两年以内新房流入二手房转售非常少。精顺公司代理的投资类项目创展·国际贵都，2007年入市，2009年10月售罄，价格每平方米上涨500元,但交房时，只有5%左右客户直接转让出售，80%是长期投资，以租养贷，15%自用。炒房因素少，一方面因为三线城市楼价涨幅还不足吸引炒房者。另一方面，投资房产更多因为可选择的投资渠道少，通货膨胀预期下，投资者买房求保值，对房地产行业形成一种“挤入效应”。

　　另一个算得上投机的行为应是“囤地”。很多业内人认为囤地是导致房价居高的一个重要因素。以洛阳市场来看，现阶段开发商已错失了“新区集中开发”时期“囤地”机会。在今天频爆地王的时候，洛阳开发商也很谨慎，量入为出，拿地搞开发多半跟旧城改造等城市化进程的时间表对应，鲜有蓄意进行土地储备的。

　　综上所述，打击投机基本上是大城市感冒全国都吃药，对洛阳适用有限。不过根据文件精神结合地方现状进行落实，还是必要的。比如洛阳，我们认为2010年促进现有开发商已拍土地的开发力度，加大目前商品房供应倒是当务之急。加快新区尊崇东方今典、建业·高尔夫花园、泉舜财富中心的后续建设，强制西工国贸商街、润阳广场等一些闲置土地的开发，促进北京住总、五女冢、西小屯旧城改造项目的加快入市，对缓解目前洛阳供应相对不足的现状、购房恐慌以及平衡房价倒能产生一定的作用。（未完待续）

　　（精顺研究院）